Можно ли отменить сделки с квартирами на текущем этапе?

<h2 id="_1">Отмена взаимосвязанных сделок с недвижимостью</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы совершили две взаимосвязанные сделки с недвижимостью 10.06: продажу квартиры за наличные (регистрация в процессе) и покупку другой квартиры в ипотеку (право собственности уже зарегистрировано, но банк не перечислил деньги продавцу). Рассмотрим возможность отмены этих сделок.</p> <h3 id="_3">По сделке продажи квартиры за наличные</h3> <h4 id="_4">Возможность приостановления регистрации</h4> <blockquote> <p>"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в статье 15 настоящего Федерального закона" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 30, пункт 1)</p> <p>"До осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав рассмотрение представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав заявления и (или) документов может быть прекращено на основании совместного заявления лиц, представивших заявление и (или) документы для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 31, пункт 1)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Правовой статус сделки</h4> <blockquote> <p>"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 551, пункт 1)</p> <p>"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 223, пункт 2)</p> </blockquote> <h3 id="_6">По сделке покупки квартиры в ипотеку</h3> <h4 id="_7">Правовой статус ипотеки</h4> <blockquote> <p>"Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки" (Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 11, пункт 2)</p> </blockquote> <h4 id="_8">Возможность расторжения кредитного договора</h4> <blockquote> <p>"Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 821, пункт 2)</p> <p>"Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до истечения установленного договором срока его предоставления или до истечения сроков, установленных частью 9.3 статьи 7 настоящего Федерального закона" (Источник: Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", Статья 11, пункт 1)</p> </blockquote> <h4 id="_9">Сложности с отменой записи в ЕГРН</h4> <blockquote> <p>"Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 53, пункт 4)</p> </blockquote> <h3 id="_10">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="_11">По первой сделке (продажа квартиры):</h4> <ol> <li><strong>Регистрацию можно приостановить</strong> на срок до 6 месяцев по совместному заявлению с покупателем</li> <li><strong>Можно полностью прекратить регистрацию</strong> по совместному заявлению сторон</li> <li>Поскольку право собственности еще не перешло к покупателю, вы остаетесь собственником</li> <li>Возврат денежных средств покупателю возможен по соглашению сторон</li> </ol> <h4 id="_12">По второй сделке (покупка в ипотеку):</h4> <ol> <li><strong>Отказ от кредита возможен</strong>, но только если банк еще не перечислил деньги продавцу</li> <li><strong>Расторжение кредитного договора</strong> не приведет к автоматической отмене записи в ЕГРН</li> <li><strong>Для отмены записи о праве собственности</strong> потребуется:<br /> - Расторжение договора купли-продажи с продавцом<br /> - Согласие банка как залогодержателя<br /> - Совместное заявление всех сторон</li> </ol> <h4 id="_13">Риски и сложности:</h4> <ol> <li>Продавец ипотечной квартиры может отказаться от расторжения сделки</li> <li>Банк может предъявить требования по кредитному договору</li> <li>Взаимосвязь сделок создает дополнительные правовые сложности</li> <li>Возможны финансовые потери (проценты, штрафы, судебные издержки)</li> </ol> <h4 id="_14">Рекомендации:</h4> <ol> <li>Немедленно обратитесь к покупателю первой квартиры для совместного прекращения регистрации</li> <li>Срочно свяжитесь с банком по вопросу отказа от кредита</li> <li>Начните переговоры с продавцом ипотечной квартиры о расторжении договора купли-продажи</li> <li>Учитывая сложность ситуации, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и ипотеке, для разработки стратегии и минимизации рисков</li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>