Могу ли я расторгнуть агентский договор с риэлтором и что он может потребовать в виде убытков?

<h2 id="_1">Расторжение агентского договора с риэлтором при невыполнении условий о одновременности сделок</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы заключили с риэлтором два агентских договора: на продажу квартиры и на покупку другой недвижимости, с условием о одновременности сделок. Риэлтор нашел покупателя, но не выполнил обязательства по подбору объекта для покупки, что нарушает основное условие сотрудничества.</p> <h3 id="_3">Правовые основания для расторжения договора</h3> <h4 id="_4">Односторонний отказ от договора</h4> <p>Согласно гражданскому законодательству, принципал (вы) вправе отказаться от исполнения агентского договора при определенных условиях:</p> <blockquote> <p>"Агентский договор прекращается вследствие: отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 1010)</p> <p>"Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 782)</p> </blockquote> <p>К агентским отношениям применяются правила о договорах возмездного оказания услуг, если иное не противоречит существу агентского договора.</p> <h4 id="_5">Расторжение по причине нарушения договора</h4> <p>Ненадлежащее исполнение агентом своих обязанностей может служить основанием для расторжения договора:</p> <blockquote> <p>"По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 450)</p> </blockquote> <p>Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.</p> <h3 id="_6">Права агента на компенсацию расходов</h3> <p>При одностороннем отказе от договора принципал обязан компенсировать агенту только фактически понесенные расходы:</p> <blockquote> <p>"Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 782)</p> </blockquote> <p>Агент не вправе требовать вознаграждение за невыполненную работу или компенсацию за "потраченное время". Расходы на рекламу подлежат возмещению только если они были фактически понесены и могут быть документально подтверждены.</p> <h3 id="_7">Последствия расторжения договора</h3> <h4 id="_8">В отношении обеспечительного платежа</h4> <blockquote> <p>"В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 381.1)</p> </blockquote> <p>После расторжения договора с риэлтором и невозможности завершить сделку купли-продажи, обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю.</p> <h4 id="_9">В отношении обязательств перед риэлтором</h4> <blockquote> <p>"При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 453)</p> </blockquote> <h3 id="_10">Доказательства ненадлежащего исполнения обязанностей</h3> <p>Для подтверждения факта ненадлежащего исполнения агентом своих обязанностей необходимы:<br /> - Переписка с риэлтором с вашими запросами и его ответами (или отсутствием ответов)<br /> - Документы, подтверждающие отсутствие активного поиска объектов для покупки<br /> - Отчеты агента (или отсутствие таковых) согласно требованиям:</p> <blockquote> <p>"В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 1008)</p> </blockquote> <h3 id="_11">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p>Вы имеете право на односторонний отказ от агентского договора, поскольку он заключен без определения срока окончания его действия.</p> </li> <li> <p>При расторжении договора вы обязаны компенсировать риэлтору только документально подтвержденные фактические расходы (например, расходы на рекламу), но не вознаграждение за невыполненную работу.</p> </li> <li> <p>Ненадлежащее исполнение агентом обязанностей по подбору объекта для покупки является дополнительным основанием для расторжения договора.</p> </li> <li> <p>Для минимизации рисков претензий со стороны риэлтора:<br /> - Направьте официальное уведомление о расторжении договора с указанием причин<br /> - Потребуйте от агента предоставить отчет о проделанной работе с приложением доказательств расходов<br /> - Сохраните все доказательства ненадлежащего исполнения обязанностей агентом</p> </li> <li> <p>Обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю после истечения срока по предварительному договору и невозможности завершить сделку.</p> </li> </ol> <p>Рекомендую проконсультироваться с адвокатом для подготовки правильного уведомления о расторжении договора и минимизации возможных споров с риэлтором.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>