Почему у двух собственников в выписке ЕГРН указано четыре доли, а не две?

<h2 id="_1">Нестандартное отображение долей в выписке из ЕГРН: возможная техническая ошибка или дублирование записей</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы столкнулись с ситуацией, когда в выписке из ЕГРН на квартиру, находящуюся в общей долевой собственности двух супругов, вместо ожидаемых двух записей о долях (по 1/2 у каждого) отображается четыре записи: по 1/6 и 2/6 на каждого из собственников. При этом общая сумма всех долей составляет 6/6, что соответствует всей квартире.</p> <h3 id="_3">Почему это могло произойти?</h3> <p>С наибольшей вероятностью, данное отображение является <strong>технической ошибкой (дублированием записей)</strong> в Едином государственном реестре недвижимости. Это не отражение реальной истории переходов долей и не ошибка регистратора, а именно некорректное отображение сведений в выписке.</p> <p>В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", <strong>"Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений..."</strong>. При этом: <strong>"В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются."</strong></p> <p>Это означает, что в реестре могли сохраниться как «старые» записи о первоначально зарегистрированных долях (например, 1/6), так и «новые» записи после изменения размера долей (2/6), что и привело к дублированию.</p> <p>Однако такой «двойной учет» одного и того же права у одного и того же лица противоречит принципам ведения реестра. Статья 9 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает, что в реестр прав вносятся <strong>сведения о лице, за которым зарегистрировано право</strong>, а не о всех когда-либо зарегистрированных записях, которые уже не актуальны.</p> <h3 id="16-26">Каковы возможные правовые основания для возникновения долей 1/6 и 2/6?</h3> <p>Исходя из стандартной логики, квартира, приобретенная супругами в браке, является их совместной собственностью. Согласно <strong>статье 34 Семейного кодекса РФ</strong>: <em>"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью."</em></p> <p>Если супруги решили установить режим долевой собственности, их доли по умолчанию считаются равными (по 1/2 у каждого), что следует из <strong>статьи 39 Семейного кодекса РФ</strong>: <em>"При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными..."</em>. Однако они могли заключить соглашение о разделе имущества и установить иные доли (например, 1/3 и 2/3).</p> <p>В вашем случае, если у каждого супруга в итоге должно быть по 1/2 (3/6), то отображение 1/6 и 2/6 у каждого явно указывает на <strong>ошибку</strong>. Если же фактически собственниками являются не только супруги, но и другие лица (например, дети), то по 1/6 могло быть первоначально зарегистрировано на всех, а затем доли были перераспределены, но старые записи не были погашены.</p> <h3 id="_4">Как определить действительный размер долей?</h3> <p>Определить действительный размер долей на основании такой выписки невозможно. Вам необходимо получить <strong>полную выписку из ЕГРН</strong> с указанием <strong>всех записей и дат их внесения</strong>, а также <strong>документов-оснований</strong> (например, договора купли-продажи, соглашения о разделе имущества).</p> <p>Для этого нужно заказать выписку в МФЦ или через портал «Госуслуги», выбрав тип выписки <strong>«О переходе прав на объект недвижимости»</strong> или <strong>«О содержании правоустанавливающих документов»</strong>. Только изучив историю регистрационных записей и документы, на основании которых они вносились, можно понять, какая доля является актуальной.</p> <h3 id="_5">Какие риски для покупателя и как их минимизировать?</h3> <h4 id="_6">Основные риски:</h4> <ol> <li><strong>Неопределенность предмета сделки.</strong> Вы не можете достоверно установить, какую именно долю (1/6, 2/6 или их совокупность) продает каждый из супругов. Это может привести к тому, что сделка будет признана недействительной или не будет зарегистрирована.</li> <li><strong>Нарушение преимущественного права покупки.</strong> Если каждый из супругов является собственником двух разных долей (как указано в выписке), то при продаже одной из них другой супруг (как участник долевой собственности) имеет преимущественное право покупки, согласно <strong>статье 250 ГК РФ</strong>: <em>"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли..."</em>. Несоблюдение этой процедуры может привести к переводу прав и обязанностей покупателя на другого супруга.</li> <li><strong>Приостановление государственной регистрации.</strong> Регистратор Росреестра, увидев противоречия в записях, приостановит регистрацию вашего права. В соответствии с <strong>п. 3 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ</strong>, основанием для приостановления является: <em>"имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами"</em>.</li> <li><strong>Риск оспаривания сделки.</strong> Если впоследствии выяснится, что у супругов были иные доли (например, 1/3 и 2/3), и они продали вам «не ту» долю, сделка может быть оспорена.</li> </ol> <h4 id="_7">Рекомендации по минимизации рисков:</h4> <ol> <li><strong>Требуйте исправления ошибки.</strong> Объясните продавцам, что выписка содержит ошибку. Попросите их обратиться в Росреестр с заявлением об <strong>исправлении технической ошибки</strong> на основании <strong>статьи 61 Федерального закона № 218-ФЗ</strong>. Согласно данной статье: <em>"Техническая ошибка... подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав... при получении от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки..."</em>. После исправления вы получите корректную выписку.</li> <li><strong>Получите развернутую выписку.</strong> Закажите выписку <strong>«О переходе прав»</strong>, чтобы увидеть историю всех записей и понять, как возникли эти доли.</li> <li><strong>Проверьте документы-основания.</strong> Запросите у продавцов договор, на основании которого у них возникло право собственности, а также <strong>соглашение о разделе имущества</strong> (если оно заключалось).</li> <li><strong>Настаивайте на нотариальной форме сделки.</strong> Поскольку речь идет о продаже долей в праве общей собственности, сделка должна быть удостоверена нотариусом. В соответствии с <strong>ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ</strong>: <em>"Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению"</em> (за исключением случая, когда все участники отчуждают свои доли по одной сделке, что как раз и будет в вашем случае — единый договор купли-продажи). Нотариус проверит юридическую чистоту сделки и выявит любые ошибки.</li> <li><strong>Получите предварительное заключение.</strong> Обратитесь к адвокату, специализирующемуся на недвижимости, который проанализирует все документы и даст окончательное заключение о возможности проведения сделки.</li> </ol> <h3 id="_8">Выводы и рекомендации</h3> <p><strong>Ситуация, описанная вами, НЕ является нормальной.</strong> Это, скорее всего, <strong>техническая ошибка (дублирование)</strong> в актуальных записях ЕГРН, когда старые записи не были погашены при внесении новых.</p> <p><strong>Рекомендую:</strong></p> <ol> <li><strong>Не подписывать договор</strong> до полного выяснения обстоятельств.</li> <li><strong>Потребовать от продавцов</strong> обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки и получить новую, корректную выписку.</li> <li><strong>Заказать выписку «О переходе прав»</strong>, чтобы увидеть всю историю регистрационных действий.</li> <li><strong>Провести сделку через нотариуса.</strong></li> </ol> <p>Если продавцы отказываются от исправления или не могут объяснить происхождение долей, <strong>настоятельно рекомендую воздержаться от покупки</strong> данной квартиры, так как риски оспаривания сделки в будущем крайне высоки.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>