Риски и нюансы взыскания долга по сделке купли-продажи квартиры после перехода права собственности

<h2 id="_1">Взыскание невыплаченной суммы за квартиру при занижении цены в договоре</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы столкнулись с ситуацией, когда покупатель не выполнил свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме. Договор купли-продажи был заключен с занижением цены (5 млн рублей вместо реальной рыночной стоимости 8,5 млн рублей), при этом существовало устное соглашение о дополнительной оплате 3,5 млн рублей.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_4">Взыскание невыплаченной суммы по договору и устному соглашению</h4> <blockquote> <p>"По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 549)</p> <p>"Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 485)</p> <p>"В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю, покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 488)</p> <p>"Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная форма, может быть совершена устно" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 159)</p> <p>"Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 162)</p> </blockquote> <p><strong>Перспективы взыскания:</strong><br /> - 1 млн рублей по письменному договору взыскивается с высокой вероятностью<br /> - 3,5 млн рублей по устному соглашению потребуют доказывания с помощью аудио/видео записей, расписок, переписки</p> <h4 id="_5">Возможность расторжения договора и возврата квартиры</h4> <blockquote> <p>"По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 450)</p> <p>"Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 450)</p> <p>"В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 398)</p> </blockquote> <p><strong>Перспективы возврата квартиры:</strong> Низкие, поскольку право собственности уже перешло к покупателю, и квартира могла быть перепродана третьим лицам.</p> <h4 id="_6">Налоговые риски</h4> <blockquote> <p>"Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 214.10)</p> <p>"Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 122)</p> </blockquote> <p><strong>Налоговые риски:</strong> Вы можете быть привлечены к ответственности за занижение налоговой базы, поскольку налоговая инспекция может доначислить НДФЛ исходя из кадастровой стоимости квартиры.</p> <h4 id="_7">Сроки исковой давности</h4> <blockquote> <p>"Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 196)</p> <p>"По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 200)</p> </blockquote> <p><strong>Сроки исковой давности:</strong> Для взыскания 1 млн рублей по договору срок начал течь с 15.01.2025. Для взыскания 3,5 млн рублей по устному соглашению срок также начал течь с 15.01.2025. У вас есть 3 года для подачи иска.</p> <h3 id="_8">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="_9">Шансы в суде</h4> <ol> <li><strong>Взыскание 1 млн рублей</strong> по договору - высокие шансы</li> <li><strong>Взыскание 3,5 млн рублей</strong> по устному соглашению - средние шансы (зависит от качества доказательств)</li> <li><strong>Возврат квартиры</strong> - низкие шансы</li> <li><strong>Компенсация</strong> - можно требовать проценты за пользование чужими денежными средствами</li> </ol> <h4 id="_10">Рекомендации</h4> <ol> <li><strong>Соберите все доказательства</strong>: аудио/видео записи, переписку, свидетельские показания агента по недвижимости</li> <li><strong>Направьте досудебную претензию</strong> покупателю с требованием оплаты в установленный срок</li> <li><strong>Подайте исковое заявление</strong> в суд о взыскании задолженности и процентов</li> <li><strong>Проконсультируйтесь с адвокатом</strong> по налоговым вопросам относительно декларирования дохода</li> <li><strong>Учтите налоговые обязательства</strong> - возможно, потребуется подать уточненную налоговую декларацию</li> </ol> <h4 id="_11">Подводные камни</h4> <ul> <li>Сложность доказывания устного соглашения о дополнительной оплате</li> <li>Налоговые риски из-за занижения цены в договоре</li> <li>Возможность того, что покупатель обанкротится или скроется</li> <li>Сложность возврата квартиры после перехода права собственности</li> </ul> <p>Рекомендую действовать оперативно, поскольку сроки исковой давности продолжают течь, а положение может усугубиться.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>