Вопросы о правомерности договора аренды, аннулировании, актах приёма-передачи и выборе старшей по дому в МКД

<h2 id="_1">Анализ законности договора аренды подвального помещения и сопутствующих вопросов</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Управляющая компания использует подвальное помещение без первоначального разрешения с осени 2021 года, накопив задолженность. Предложенный договор содержит противоречивые даты (весна 2025 года при сроке аренды с осени 2021 по осень 2025), отсутствует указание общей суммы задолженности, не заполнена заявка на использование средств, отсутствует акт приема-передачи.</p> <h3 id="_3">Применимые нормы права</h3> <h4 id="1">1. Правомерность договора с обратной силой и противоречиями в датах</h4> <blockquote> <p>"Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 425, пункт 2)</p> <p>"Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 432, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Договор с обратной силой возможен, но требует четкого согласования всех существенных условий, включая сумму задолженности.</p> <h4 id="2">2. Возможность расторжения договора при смене УК</h4> <blockquote> <p>"Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 161, часть 2)</p> <p>"При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 622)</p> </blockquote> <p>При смене управляющей компании новый совет МКД может расторгнуть договор, так как полномочия предыдущей УК прекращаются.</p> <h4 id="3">3. Требования к оформлению документов о погашении задолженности</h4> <blockquote> <p>"Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 424, пункт 1)</p> <p>"В договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 709, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Отсутствие конкретной суммы задолженности и пустая заявка делают договор незаключенным в части условий оплаты.</p> <h4 id="4">4. Права собственников на отказ от предложенного способа погашения</h4> <blockquote> <p>"Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36, часть 2)</p> </blockquote> <p>Собственники вправе предлагать альтернативные варианты погашения долга через общее собрание.</p> <h4 id="5">5. Назначение старшей по дому по доверенности</h4> <blockquote> <p>"Голосование на общем собрании собственников помещений в данном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 48, часть 1)</p> <p>"Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 48, часть 2)</p> </blockquote> <p>Дочь собственника может быть избрана старшей по дому по доверенности, если доверенность оформлена надлежащим образом.</p> <h4 id="6-">6. Требования к акту приема-передачи</h4> <blockquote> <p>"Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 655, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Акт приема-передачи является обязательным документом, подтверждающим фактическую передачу помещения.</p> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>По договору аренды</strong>: Договор с обратной силой возможен, но в текущем виде содержит существенные недостатки:<br /> - Отсутствует конкретная сумма задолженности<br /> - Имеются противоречия в датах документов<br /> - Рекомендуется потребовать переоформления договора с четким указанием суммы долга и устранением противоречий</p> </li> <li> <p><strong>При смене УК</strong>: Новый совет МКД вправе расторгнуть договор в порядке, установленном статьей 452 ГК РФ, с предварительным уведомлением УК</p> </li> <li> <p><strong>По заявке на использование средств</strong>:<br /> - Требуйте немедленного заполнения всех обязательных реквизитов заявки<br /> - Без заполненной заявки использование средств невозможно<br /> - Собственники вправе предлагать альтернативные варианты использования средств через общее собрание</p> </li> <li> <p><strong>По назначению старшей по дому</strong>: Дочь собственника может быть избрана при наличии нотариально удостоверенной доверенности, содержащей полномочия на голосование и представительство</p> </li> <li> <p><strong>По акту приема-передачи</strong>: Требуйте составления акта за весь период использования помещения с указанием его состояния на момент передачи</p> </li> <li> <p><strong>Общие рекомендации</strong>:<br /> - Созвать общее собрание собственников для легитимации всех действий с подвальным помещением<br /> - Обратиться в жилищную инспекцию для проверки законности использования общего имущества<br /> - Рассмотреть вопрос о взыскании неосновательного обогащения за период использования помещения без разрешения</p> </li> </ol> <p>Учитывая сложность ситуации и множественные нарушения, рекомендую обратиться к адвокату для подготовки претензии и возможного судебного разбирательства.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>