Вопрос о справке из БТИ и техническом паспорте при продаже квартиры

<h2 id="-">Оформление документов для сделки купли-продажи квартиры</h2> <h3 id="_1">Анализ ситуации</h3> <p>Вы готовите квартиру к продаже и нуждаетесь в актуальных документах, отражающих её техническое состояние. Основная сложность заключается в возможном наличии неузаконенных изменений в планировке, которые могут препятствовать сделке.</p> <h4 id="1">1. Обязательные документы для сделки</h4> <p>Для государственной регистрации перехода права собственности при сделке купли-продажи квартиры <strong>технический паспорт из БТИ (органа технической инвентаризации) не является обязательным документом</strong>. Сведения об объекте недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).</p> <blockquote> <p>"Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 1)</p> </blockquote> <p>Регистрирующий орган (Росреестр) проверяет сведения, содержащиеся в представленных документах, на соответствие сведениям ЕГРН. Несоответствие является основанием для приостановления регистрации.</p> <blockquote> <p>"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 49) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26)</p> </blockquote> <p>Таким образом, для сделки необходимо убедиться, что актуальные сведения о квартире (её площади, планировке) внесены в ЕГРН. Запрос выписки из ЕГРН — это первое, что нужно сделать.</p> <h4 id="2">2. Порядок отражения перепланировки в документах</h4> <p>Если в квартире были изменения, подпадающие под определение перепланировки, их необходимо узаконить и отразить в ЕГРН.</p> <p><strong>Что такое перепланировка:</strong></p> <blockquote> <p>"Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений... и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения)." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 25)</p> </blockquote> <p><strong>Порядок узаконивания перепланировки:</strong><br /> 1. <strong>Получение разрешения.</strong> Перепланировка проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании его решения.<br /> &gt; "Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 26)</p> <ol start="2"> <li> <p><strong>Завершение работ и уведомление.</strong> После завершения работ необходимо направить в согласующий орган уведомление о завершении перепланировки с приложением <strong>технического плана</strong>.<br /> &gt; "По завершении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме заявитель... направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения, подготовленный... в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 28)</p> <p><strong>Важно:</strong> Технический план — это не старый технический паспорт БТИ. Его готовит <strong>кадастровый инженер</strong> на основании договора подряда.</p> <blockquote> <p>"Результатом кадастровых работ... является... технический план" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 37)<br /> "По договору подряда на выполнение кадастровых работ... заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 36)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>Получение акта и внесение изменений в ЕГРН.</strong> Орган, осуществляющий согласование, утверждает акт приемочной комиссии. Перепланировка считается завершённой только после внесения изменений в ЕГРН.<br /> &gt; "Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 28)</p> </li> </ol> <h4 id="3">3. Правовые последствия неузаконенной перепланировки</h4> <p>Если изменения в планировке не отражены в ЕГРН (не узаконены), они считаются <strong>самовольными</strong>.</p> <blockquote> <p>"Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 29)</p> </blockquote> <p><strong>Последствия для сделки:</strong><br /> 1. <strong>Отказ или приостановление регистрации.</strong> Орган регистрации прав (Росреестр) приостановит или откажет в государственной регистрации перехода права, так как сведения в договоре купли-продажи (о площади, планировке) не будут соответствовать сведениям ЕГРН.<br /> &gt; "Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 63) количество указанных в техническом плане помещений, образованных (измененных) в результате перепланировки помещений в многоквартирном доме, не соответствует количеству помещений, указанному в акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение такой перепланировки" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26)</p> <ol start="2"> <li> <p><strong>Обязанность привести помещение в прежнее состояние.</strong> Собственник обязан устранить самовольную перепланировку в установленный срок.<br /> &gt; "Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, ... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 29)</p> </li> <li> <p><strong>Риск признания сделки недействительной.</strong> Покупатель впоследствии может обратиться в суд, если обнаружит неузаконенную перепланировку.</p> </li> </ol> <h3 id="_2">Выводы и конкретные рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Получите актуальную выписку из ЕГРН.</strong> Это основной документ, содержащий текущие сведения о вашей квартире. В нём будут указаны площадь, кадастровый номер и зарегистрированные права. Сравните эти данные с фактическим состоянием квартиры.</p> </li> <li> <p><strong>Если перепланировки нет:</strong></p> <ul> <li>Для сделки достаточно выписки из ЕГРН. Старый технический паспорт БТИ может потребоваться покупателю или банку для собственной проверки, но для Росреестра он не обязателен.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Если перепланировка ЕСТЬ и она НЕ узаконена (не отражена в ЕГРН):</strong></p> <ul> <li><strong>Не пытайтесь продать квартиру "как есть".</strong> С большой вероятностью регистрация перехода права будет приостановлена или отказана.</li> <li><strong>Обратитесь в орган местного самоуправления (жилищную инспекцию)</strong> для начала процедуры узаконивания. Вам потребуется проект перепланировки, технический план от кадастрового инженера и другие документы.</li> <li><strong>Узаконьте перепланировку до выхода на сделку.</strong> Только после внесения изменений в ЕГРН вы получите правомочие распоряжаться квартирой в её текущем состоянии.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Если перепланировка ЕСТЬ и узаконена (отражена в ЕГРН):</strong></p> <ul> <li>Для сделки будет достаточно выписки из ЕГРН, которая уже содержит актуальные сведения.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Для подготовки технического плана</strong> (если он нужен для узаконивания) заключайте договор с <strong>кадастровым инженером</strong> (индивидуальным предпринимателем или работником специализированной организации).</p> </li> </ol> <p><strong>Рекомендация:</strong> Учитывая сложность процедуры узаконивания перепланировки и высокие риски при её отсутствии, если вы не уверены в правовом статусе изменений в квартире, <strong>рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату</strong>, специализирующемуся на жилищном праве и сделках с недвижимостью. Он поможет проанализировать документы, запросить необходимые сведения и разработать план действий.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>