Вопрос об изменении способа расчета налога на недвижимость для нежилого здания с кадастровой стоимости

<h2 id="_1">Снижение налоговой нагрузки на нежилое здание, используемое частично</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы являетесь владельцем нежилого здания и уплачиваете налог на имущество по ставке 2% от его кадастровой стоимости. Основная проблема — значительная налоговая нагрузка при неполном использовании здания (20% площади) и планируемом прекращении убыточной торговой деятельности. Вы рассматриваете возможность снижения налога через изменение назначения здания (например, на физкультурно-оздоровительный центр) или иные законные способы.</p> <h3 id="_3">Применимые нормы налогообложения</h3> <p><strong>Налог на имущество организаций является региональным налогом.</strong></p> <blockquote> <p>"К региональным налогам относятся: 1) налог на имущество организаций" (Источник: НК РФ Статья 14).</p> </blockquote> <p><strong>Основные элементы налога, включая налоговую ставку, устанавливаются законами субъектов РФ.</strong></p> <blockquote> <p>"При установлении региональных налогов законодательными органами субъектов Российской Федерации определяются в порядке и пределах, которые предусмотрены настоящим Кодексом, следующие элементы налогообложения: налоговые ставки, порядок и сроки уплаты налогов... Законодательными органами субъектов Российской Федерации законами о налогах в порядке и пределах, которые предусмотрены настоящим Кодексом, могут устанавливаться... налоговые льготы, основания и порядок их применения" (Источник: НК РФ Статья 12).</p> </blockquote> <p><strong>Максимальная ставка налога для имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, составляет 2%.</strong></p> <blockquote> <p>"В отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость... налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2 процента" (Источник: НК РФ Статья 380).</p> </blockquote> <p><strong>Налогоплательщик вправе использовать налоговые льготы при наличии оснований.</strong></p> <blockquote> <p>"Налогоплательщики имеют право: ... использовать налоговые льготы при наличии оснований и в порядке, установленном законодательством о налогах и сборах" (Источник: НК РФ Статья 21).</p> </blockquote> <p><strong>Льготы по региональным налогам устанавливаются законами субъектов РФ.</strong></p> <blockquote> <p>"Льготы по региональным налогам устанавливаются и отменяются настоящим Кодексом и (или) законами субъектов Российской Федерации о налогах" (Источник: НК РФ Статья 56).</p> </blockquote> <h3 id="_4">Влияние изменения вида разрешённого использования на налог</h3> <p>Изменение вида разрешённого использования (ВРИ) здания само по себе <strong>не влечёт автоматического изменения порядка налогообложения или применения льгот</strong>. Налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости, которая определяется в рамках <strong>государственной кадастровой оценки</strong>.</p> <p><strong>Кадастровая стоимость может измениться, если изменятся количественные и/или качественные характеристики объекта.</strong></p> <blockquote> <p>"При осуществлении государственного кадастрового учета... или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости..." (Источник: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Статья 24.19).</p> </blockquote> <p><strong>Таким образом, изменение ВРИ (качественная характеристика) может стать основанием для проведения нового определения кадастровой стоимости.</strong> Новая стоимость может быть как выше, так и ниже предыдущей, в зависимости от многих факторов (рыночной стоимости аналогичных объектов с новым ВРИ, доходности и т.д.). Налоговая ставка в 2% при этом останется неизменной, если законом субъекта РФ не предусмотрена иная ставка для объектов с новым ВРИ.</p> <h3 id="_5">Порядок изменения вида разрешённого использования</h3> <p>Изменение ВРИ регулируется градостроительным законодательством.</p> <p><strong>Виды разрешённого использования устанавливаются градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.</strong></p> <blockquote> <p>"В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 30).</p> </blockquote> <p><strong>ВРИ может быть основным, условно разрешённым или вспомогательным.</strong></p> <blockquote> <p>"Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования..." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 37).</p> </blockquote> <p><strong>Порядок изменения:</strong><br /> 1. <strong>Определите действующий градостроительный регламент.</strong> Для этого необходимо получить <strong>градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)</strong>.<br /> &gt;"В целях получения градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка... обращаются с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 57.3).<br /> В ГПЗУ будет указан перечень основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ для вашего участка и расположенного на нём здания.</p> <ol start="2"> <li> <p><strong>Выберите новый ВРИ</strong> из числа указанных в ГПЗУ.</p> <ul> <li>Если выбранный вами вид относится к <strong>основным</strong> или <strong>вспомогательным</strong>, вы вправе выбрать его самостоятельно.<br /> &gt;"Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями... выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования" (Источник: Градостроительный кодекса Российской Федерации, Статья 37).</li> <li>Если выбранный вид является <strong>условно разрешённым</strong>, необходимо получить специальное разрешение через проведение публичных слушаний.<br /> &gt;"Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса" (Источник: Градостроительный кодекса Российской Федерации, Статья 37).</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Внесите изменения в сведения ЕГРН.</strong> После выбора (или получения разрешения на) нового ВРИ необходимо обратиться в Росреестр для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).</p> </li> </ol> <h3 id="_6">Неиспользование площади и налоговые льготы</h3> <p><strong>Факт неиспользования части здания или прекращения хозяйственной деятельности сам по себе не является основанием для предоставления льготы по налогу на имущество или изменения налоговой базы.</strong> В контексте из НПА не содержится норм, связывающих использование площади с расчётом налога.</p> <p>Однако вы можете <strong>изучить региональное законодательство</strong> (закон вашего субъекта РФ о налоге на имущество организаций) на предмет наличия льгот, которые могут быть применимы к вашему зданию после изменения его ВРИ. Например, в некоторых регионах могут устанавливаться льготы для объектов социального, физкультурно-спортивного или культурного назначения.</p> <h3 id="_7">Способы снижения кадастровой стоимости</h3> <p><strong>Кадастровую стоимость можно оспорить.</strong> Это отдельный и часто наиболее эффективный способ снижения налоговой нагрузки.</p> <p><strong>Основания для оспаривания:</strong><br /> 1. Недостоверность сведений об объекте, использованных при определении кадастровой стоимости (например, о площади, материалах стен, износе, фактическом использовании).<br /> 2. Установление рыночной стоимости объекта на дату определения кадастровой стоимости, которая существенно ниже кадастровой.</p> <p><strong>Порядок оспаривания:</strong><br /> * <strong>Досудебный.</strong> Обращение в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре.<br /> &gt;"Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены... в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (Источник: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Статья 24.18).<br /> * <strong>Судебный.</strong> Подача искового заявления в суд.<br /> &gt;"В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, ... указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом..." (Источник: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Статья 13).</p> <p>Для успешного оспаривания на основании рыночной стоимости вам потребуется <strong>отчёт об оценке</strong>, подготовленный профессиональным оценщиком — членом саморегулируемой организации оценщиков.</p> <h3 id="_8">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Непосредственного "ухода" из перечня объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, закон не предусматривает.</strong> Налог будет исчисляться от кадастровой стоимости, пока объект соответствует критериям, установленным НК РФ и региональным законом.</p> </li> <li> <p><strong>Изменение вида разрешённого использования — это в первую очередь градостроительная процедура, а не налоговая.</strong></p> <ul> <li>Получите ГПЗУ в местной администрации.</li> <li>Уточните, входит ли планируемый вами вид использования (физкультурно-оздоровительный центр) в перечень допустимых.</li> <li>В случае положительного ответа внесите изменения в ЕГРН.</li> <li>Имейте в виду, что это <strong>может</strong> повлечь пересмотр кадастровой стоимости, но не гарантирует её снижения.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Наиболее действенный способ снизить налог — оспорить кадастровую стоимость.</strong></p> <ul> <li>Закажите независимую оценку рыночной стоимости вашего здания (с учётом его текущего состояния, фактического использования, отсутствия арендаторов).</li> <li>Сравните полученную рыночную стоимость с кадастровой.</li> <li>При существенной разнице (рыночная значительно ниже) обратитесь в комиссию по спорам о кадастровой стоимости или сразу в суд с отчётом оценщика.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Изучите региональное налоговое законодательство.</strong> Запросите в налоговой инспекции или найдите в открытом доступе закон вашего субъекта РФ о налоге на имущество организаций. Проверьте, не предусмотрены ли там пониженные ставки или льготы для объектов с определёнными видами использования (включая физкультурно-оздоровительные), а также для объектов, не используемых в предпринимательской деятельности (если вы планируете полностью прекратить торговлю). Такие льготы — исключительная прерогатива региона.</p> </li> <li> <p><strong>Факт простоя и документы о прекращении деятельности</strong> сами по себе не снизят налог, но они <strong>могут быть использованы как аргумент при оспаривании кадастровой стоимости</strong>, так как напрямую влияют на доходность, а следовательно, и на рыночную стоимость объекта.</p> </li> </ol> <p><strong>Рекомендуемая последовательность действий:</strong><br /> 1. Получите ГПЗУ.<br /> 2. Изучите региональный закон о налоге на имущество организаций.<br /> 3. Закажите отчёт об оценке рыночной стоимости здания.<br /> 4. На основе этих данных примите решение о целесообразности:<br /> * изменения ВРИ,<br /> * оспаривания кадастровой стоимости,<br /> * либо о совмещении этих подходов.</p> <p>Учитывая сложность и специфику вопросов кадастровой оценки и налогового права, для подготовки отчёта об оценке и представительства в комиссии или суде <strong>рекомендуется обратиться к квалифицированному адвокату или оценщику</strong>.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>