Налогообложение при дарении или продаже квартиры между братом и сестрой при владении менее 5 лет

<h2 id="-">Передача квартиры от брата к сестре: сравнение дарения и купли-продажи</h2> <h3 id="_1">Анализ ситуации</h3> <p>Брат, владеющий квартирой более 3 лет (4 года), планирует передать ее сестре. Рассматриваются два варианта: безвозмездная передача по договору дарения и возмездная передача по договору купли-продажи. Оба договора являются сделками, направленными на прекращение права собственности брата и возникновение его у сестры. Переход права собственности в любом случае подлежит государственной регистрации.</p> <blockquote> <p>"Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 153)</p> <p>"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 131)</p> </blockquote> <h3 id="1">1. Налоговые последствия при договоре дарения</h3> <p>Дарение — это безвозмездная сделка. Для целей налогообложения доходов, полученных в порядке дарения, ключевое значение имеет степень родства.</p> <blockquote> <p>"Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 423, п.2)</p> <p>"По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 572, п.1)</p> </blockquote> <p><strong>Налог на доходы физических лиц (НДФЛ):</strong><br /> * <strong>Для сестры (одаряемой):</strong> Доходы, полученные в порядке дарения, <strong>не облагаются НДФЛ</strong>, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками.</p> <blockquote> <p>"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества... освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 217, п.18.1)</p> </blockquote> <ul> <li><strong>Для брата (дарителя):</strong> Доход при безвозмездной передаче не возникает, следовательно, и обязанности по уплате НДФЛ не возникает.</li> </ul> <h3 id="2-">2. Налоговые последствия при договоре купли-продажи</h3> <p>Договор купли-продажи является возмездным. Цена в таком договоре — существенное условие.</p> <blockquote> <p>"По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя... квартиру..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 549, п.1)</p> <p>"Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 555, п.1)</p> </blockquote> <p><strong>Налог на доходы физических лиц (НДФЛ):</strong><br /> * <strong>Для брата (продавца):</strong> Поскольку квартира находится в его собственности <strong>более 3 лет</strong>, доход от ее продажи полностью <strong>освобождается от налогообложения НДФЛ</strong>.</p> <blockquote> <p>"Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период... осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 217.1, п.п.1, 2, 3)</p> <p>"доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 217, п.17.1)</p> </blockquote> <ul> <li><strong>Для сестры (покупательницы):</strong> Приобретение имущества по договору купли-продажи не образует у нее налогооблагаемого дохода. В будущем, при продаже этой квартиры, для нее будет иметь значение, как она ее получила (по договору купли-продажи), так как это влияет на минимальный срок владения для освобождения от налога (3 или 5 лет).</li> </ul> <h3 id="3">3. Особенности налогообложения при цене продажи ниже кадастровой стоимости</h3> <p>Если стороны решат установить в договоре купли-продажи цену ниже рыночной, налоговое законодательство содержит специальную норму для контроля за такими сделками.</p> <blockquote> <p>"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 214.10, п.2)</p> </blockquote> <p><strong>Что это значит на практике:</strong><br /> При расчете налоговой базы (дохода) для целей НДФЛ будет сравниваться цена, указанная в договоре, и 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года сделки. Для расчета налога будет взята <strong>большая</strong> из этих двух величин.</p> <p><strong>Пример:</strong> Кадастровая стоимость = 10 млн руб. 70% = 7 млн руб.<br /> * Если цена в договоре 5 млн руб. (&lt; 7 млн руб.), то для налогообложения доход брата будет считаться равным <strong>7 млн руб.</strong>.<br /> * Если цена в договоре 8 млн руб. (&gt; 7 млн руб.), то для налогообложения доход брата будет считаться равным <strong>8 млн руб.</strong>.</p> <p><strong>В вашем случае:</strong> Поскольку брат владеет квартирой более 3 лет, его доход от продажи <strong>в любом случае освобождается от НДФЛ</strong> (п.2 выше). Следовательно, правило о применении кадастровой стоимости для него <strong>не имеет практического значения</strong>, так как налоговая база отсутствует. Это правило актуально только если бы срок владения был менее минимального предельного.</p> <h3 id="4">4. Государственная пошлина за регистрацию перехода права</h3> <p>Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость является обязательной и облагается пошлиной.</p> <blockquote> <p>"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 551, п.1)</p> <p>"За осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 17)</p> </blockquote> <p>Размер пошлины для физических лиц одинаков независимо от вида сделки (дарение или купля-продажа):</p> <blockquote> <p>"...за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости... для физических лиц: в отношении объекта недвижимости... кадастровая стоимость которого... не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей; в отношении объекта недвижимости... кадастровая стоимость которого... превышает 20 000 000 рублей, - 0,02 процента кадастровой стоимости... но не менее 0,02 процента цены сделки... и не более 500 000 рублей;" (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 333.33, п.1, подп.22)</p> </blockquote> <p><strong>Кто уплачивает пошлину?</strong> Закон не устанавливает однозначного распределения этой обязанности между сторонами. Этот вопрос решается по их соглашению. На практике пошлина за регистрацию перехода права чаще уплачивается лицом, приобретающим право собственности (сестрой).</p> <p><strong>Важное отличие в оформлении договора:</strong><br /> * <strong>Договор дарения</strong> недвижимого имущества между гражданами <strong>подлежит нотариальному удостоверению</strong>.</p> <blockquote> <p>"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 574, п.3)</p> </blockquote> <p>Это повлечет дополнительные расходы на нотариальный тариф и техническую работу нотариуса, которые существенно превышают размер госпошлины за регистрацию.<br /> * <strong>Договор купли-продажи</strong> может быть заключен в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения (если, например, в квартире не проживают лица, сохраняющие право пользования).</p> <blockquote> <p>"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами" (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 550)</p> </blockquote> <h3 id="_2">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>С точки зрения НДФЛ оба варианта равноценны для вашей ситуации.</strong> При дарении сестра не платит налог как близкий родственник. При продаже брат не платит налог из-за владения квартирой более 3 лет.</p> </li> <li> <p><strong>Основные отличия между вариантами:</strong></p> <ul> <li><strong>Форма и стоимость оформления:</strong> Дарение требует обязательного нотариального удостоверения, что дороже. Купля-продажа может быть оформлена в простой письменной форме, что дешевле. Нотариальное удостоверение дает гарантии и ускоряет регистрацию.</li> <li><strong>Суть сделки:</strong> Дарение — безвозмездная передача. Купля-продажа — возмездная, даже если цена символическая (например, 1000 руб.). Наличие цены в договоре может иметь значение для бухгалтерского учета, если сестра является индивидуальным предпринимателем, или в случае возможных споров с кредиторами.</li> <li><strong>Последующая продажа сестрой:</strong> Если сестра захочет продать квартиру в будущем, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ будет <strong>3 года</strong>, так как она получила имущество от близкого родственника (по любому из договоров). Если бы она получила ее не от близкого родственника по договору купли-продажи, срок составил бы 5 лет.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Государственная пошлина</strong> за регистрацию перехода права собственности составит <strong>4000 рублей</strong> (если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 млн руб.) и уплачивается, как правило, приобретателем (сестрой).</p> </li> </ol> <p><strong>Рекомендация:</strong><br /> Для безвозмездной передачи квартиры <strong>договор дарения</strong> является более прямым и юридически чистым вариантом, хотя и более затратным из-за обязательного нотариального удостоверения. <strong>Договор купли-продажи с символической ценой</strong> формально является возмездным, что в некоторых ситуациях может порождать ненужные вопросы, но позволяет сэкономить на нотариальных расходах.</p> <p>Для принятия окончательного решения с учетом всех обстоятельств и правильного оформления выбранного договора рекомендуем обратиться к адвокату или нотариусу.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>