Сделка с недвижимостью: продавец по доверенности без отчества — что делать?

<h2 id="-">Покупка квартиры у продавца, действующего по доверенности: риски из-за расхождения данных об отчестве</h2> <h3 id="_1">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете купить квартиру, где продавец действует через представителя по нотариальной доверенности. Основная сложность заключается в том, что в действующем паспорте продавца отчество отсутствует, в то время как в старых правоустанавливающих документах на квартиру отчество указано. Это создает формальное несоответствие в данных.</p> <h3 id="_2">Применимые правовые нормы и их анализ</h3> <h4 id="1">1. Действительность доверенности и роль нотариуса</h4> <p>Нотариус, удостоверяя доверенность, обязан установить личность гражданина. Согласно Основам законодательства о нотариате, "установление личности гражданина... должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 42). Поскольку нотариус оформил доверенность, он проверил личность продавца по действующему паспорту, где отчества нет.</p> <p>При этом гражданское законодательство устанавливает, что "гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 19). Закон допускает отсутствие отчества, если это соответствует национальному обычаю или закону.</p> <blockquote> <p><strong>Важный момент:</strong> Нотариус при совершении нотариального действия проверяет дееспособность и волеизъявление заявителя, а в случае обращения представителя — его полномочия (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 43). Само по себе отсутствие отчества в паспорте при его наличии в старых документах не является безусловным основанием для недействительности доверенности, если нотариус правильно идентифицировал лицо.</p> </blockquote> <h4 id="2">2. Риски при государственной регистрации перехода права</h4> <p>Основной риск — приостановка регистрации сделки Росреестром. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости предусматривает, что регистрация может быть приостановлена, если "имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, пункт 1, подпункт 49).</p> <p>Также приостановка возможна при "имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, пункт 1, подпункт 3). Расхождение в данных о личности собственника (с отчеством в ЕГРН и без отчества в паспорте представителя) может быть истолковано как такое противоречие.</p> <p>Однако для сделок, основанных на нотариально удостоверенных документах, действует особый порядок: "проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 59, пункт 2). Достоверность проверяется через информационную систему нотариата. Это снижает, но не полностью исключает риск приостановки.</p> <h4 id="3">3. Дополнительные риски для покупателя</h4> <ul> <li><strong>Риск оспаривания сделки:</strong> В будущем может возникнуть спор о том, что продавец (собственник) и лицо, выдавшее доверенность, — не одно и то же лицо. Хотя доверенность нотариальная, такие претензии возможны.</li> <li><strong>Проблемы с "чистотой" истории права:</strong> Несоответствие может создать сложности при последующих сделках с этой квартирой.</li> <li><strong>Сложности в доказывании добросовестности:</strong> В случае судебного спора вам, как покупателю, возможно, придется доказывать, что вы действовали добросовестно и не знали о возможных проблемах. Суд может признать вас добросовестным приобретателем, если вы полагались на данные ЕГРН (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 8.1, пункт 6).</li> </ul> <h3 id="_3">Выводы и конкретные рекомендации</h3> <p>Несоответствие в данных об отчестве является <strong>серьезным сигнальным фактором</strong>, который требует дополнительных действий до подписания договора и передачи денег. Сама по себе нотариальная доверенность не становится автоматически недействительной, но риск приостановки регистрации или будущих споров существует.</p> <p><strong>Рекомендуемый порядок действий:</strong></p> <ol> <li> <p><strong>Запросить у продавца (или его представителя) документы, объясняющие расхождение:</strong></p> <ul> <li>Свидетельство о рождении продавца (для установления изначального ФИО).</li> <li>Документ, подтверждающий перемену имени (если она была). "Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 19, пункт 2). Перемена имени регистрируется в органах ЗАГС (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 47).</li> <li>Справку из паспортного стола или МВД, подтверждающую, что в паспорте гражданина отчество может отсутствовать на законных основаниях (например, в соответствии с национальным обычаем).</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Провести сверку данных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН):</strong></p> <ul> <li>Закажите актуальную выписку из ЕГРН на квартиру. Убедитесь, какое именно ФИО собственника указано там сейчас. Если в ЕГРН внесены данные без отчества, проблема в значительной степени снимается. Если в ЕГРН указано отчество, это создает прямое несоответствие.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Инициировать приведение данных в соответствие (желательно до сделки):</strong></p> <ul> <li>Идеальный вариант — чтобы собственник (продавец) до сделки привел сведения в ЕГРН в соответствие со своим действующим паспортом. Это может потребовать подачи заявления в Росреестр с предоставлением документов, объясняющих изменение/отсутствие отчества.</li> <li>Если в ЕГРН права зарегистрированы давно (до 1998 года), они признаются ранее возникшими и юридически действительными (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 69). Однако для регистрации перехода права такое несоответствие может стать препятствием.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Застраховать риски:</strong></p> <ul> <li>Рассмотрите возможность оформления <strong>страхования риска утраты права собственности</strong> (титульное страхование). Это не устранит проблему с регистрацией, но может финансово защитить вас в случае успешного оспаривания сделки в суде третьими лицами.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Получить юридическое сопровождение:</strong></p> <ul> <li>Учитывая сложность ситуации, настоятельно рекомендуется привлечь к сделке <strong>адвоката</strong>, специализирующегося на недвижимости. Он сможет оценить все документы, дать заключение о рисках и, возможно, подготовить дополнительные соглашения или запросы.</li> </ul> </li> </ol> <p><strong>Если продавец отказывается предоставлять поясняющие документы или устранять несоответствие, это серьезный повод задуматься о целесообразности заключения данной сделки.</strong> В таком случае риски, связанные с возможной приостановкой регистрации и будущими судебными спорами, значительно возрастают.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>