Правила подсчета голосов на общем собрании собственников в МКД: по количеству владельцев или в зависимости от площади помещений?

<h2 id="_1">Правила подсчета голосов на общем собрании собственников в МКД</h2> <p>Основной спор в вашем доме — между принципом «один голос на помещение» и подсчетом голосов пропорционально площади — разрешается действующим законодательством. Закон устанавливает однозначный порядок, который не могут изменить даже единогласным решением сами собственники.</p> <h4 id="1">1. Законодательная основа для определения количества голосов</h4> <p>Количество голосов каждого собственника на общем собрании определяется <strong>не количеством помещений или собственников, а долей в праве общей долевой собственности на общее имущество дома</strong>.</p> <blockquote> <p>"Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 48, пункт 3)</p> </blockquote> <p>Эта же норма дублируется в Гражданском кодексе применительно к общему имуществу:</p> <blockquote> <p>"Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 259.3, пункт 3)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод:</strong> Аргумент «один собственник — один голос» является ошибочным с точки зрения закона. Подсчет ведется исходя из долей.</p> <h4 id="2">2. Как определяется доля в праве общей собственности?</h4> <p>Доля в праве общей собственности на общее имущество дома для каждого собственника <strong>прямо зависит от площади принадлежащего ему помещения</strong>.</p> <blockquote> <p>"Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 37, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Аналогичное правило содержится в Гражданском кодексе:</p> <blockquote> <p>"Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 259.2, пункт 1)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод:</strong> Доля (а следовательно, и количество голосов) рассчитывается строго пропорционально площади помещения собственника. Чем больше площадь, тем больше доля и голосов.</p> <h4 id="3">3. Различия для жилых и нежилых помещений</h4> <p>Закон <strong>не делает различий</strong> между собственниками жилых и нежилых помещений в контексте определения доли и количества голосов. Ключевой критерий — <strong>площадь помещения</strong>. Поэтому собственник нежилого помещения (офиса, склада) большой площади действительно будет обладать значительным количеством голосов, что полностью соответствует закону.</p> <p>Этот принцип логически связан с бременем содержания общего имущества:</p> <blockquote> <p>"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 249)</p> </blockquote> <p>Таким образом, тот, кто владеет большей долей (большей площадью), несет и большие расходы на содержание общего имущества (лифтов, крыши, подвала и т.д.), а потому его голос на собрании имеет пропорционально больший вес при решении вопросов, касающихся этого имущества.</p> <h4 id="4">4. О протоколах и изменении порядка голосования</h4> <p>Протоколы общих собраний действительно должны отражать не просто факт голосования, но и <strong>количество голосов, принадлежащих каждому собственнику, исходя из его доли</strong>.</p> <p>Порядок голосования, установленный Жилищным кодексом, является <strong>императивной нормой</strong> (обязательным правилом). Собственники <strong>не вправе своим решением изменить его</strong> на принцип «один собственник — один голос» или любой другой, даже если такое решение будет принято единогласно. Любое решение собрания, принятое с нарушением установленного законом порядка, может быть признано недействительным в суде.</p> <blockquote> <p>"Решение собрания ничтожно в случае, если оно... принято при отсутствии необходимого кворума..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 181.5)<br /> "Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 181.4)</p> </blockquote> <p>Поскольку кворум и большинство голосов считаются именно от общего числа голосов (а не собственников), установление иного порядка голосования приведет к ничтожности всех последующих решений.</p> <h4 id="_2">Выводы и рекомендации</h4> <ol> <li><strong>Законный порядок един:</strong> Голоса на общем собрании собственников МКД подсчитываются <strong>пропорционально долям в праве общей собственности на общее имущество</strong>, которые, в свою очередь, определяются <strong>пропорционально площади помещений</strong>.</li> <li><strong>Принцип справедливости:</strong> Такой порядок справедлив, так как напрямую связывает объем прав (количество голосов) с объемом обязанностей (размер расходов на содержание общего имущества). Собственник большой коммерческой площади больше платит за капитальный ремонт, содержание лифтов и мест общего пользования, поэтому его мнение по этим вопросам имеет больший вес.</li> <li><strong>Что проверить:</strong> Внимательно изучайте проекты протоколов собраний. В них должно быть указано не только «за/против/воздержался», но и <strong>сколько голосов (рассчитанных по долям) имеет каждый проголосовавший собственник</strong>, а также правильно посчитан общий процент голосов «за» от общего числа голосов всех собственников в доме.</li> <li><strong>Если остаются сомнения:</strong> При возникновении серьезных споров, особенно если уже принятые решения кажутся вам незаконными из-за неправильного подсчета голосов, целесообразно обратиться за консультацией к <strong>адвокату</strong>, специализирующемуся на жилищном праве, для анализа протоколов собраний и оценки возможности их оспаривания.</li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>