Отказ управляющей компании признавать инициативную группу вместо Совета дома и отсутствие желающих в Совет – как быть?

<h2 id="_1">Правомерность действий управляющей компании и статус инициативной группы в многоквартирном доме</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Ваша ситуация является распространённой в практике управления многоквартирными домами. Вы столкнулись с отказом управляющей компании (УК) взаимодействовать с инициативной группой, избранной на общем собрании собственников, по причине отсутствия Совета многоквартирного дома (МКД).</p> <h3 id="_3">Применимые нормы законодательства</h3> <h4 id="1">1. Обязательность избрания Совета многоквартирного дома</h4> <p>Согласно Жилищному кодексу, создание Совета дома в определённых условиях не право, а обязанность собственников:</p> <blockquote> <p>"В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 161.1)</p> </blockquote> <p>Это означает, что если в вашем доме более 4 квартир и нет ТСЖ или кооператива, вы юридически обязаны избрать Совет МКД. Закон также устанавливает последствия неисполнения этой обязанности:</p> <blockquote> <p>"В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условие, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 161.1)</p> </blockquote> <h4 id="2">2. Полномочия общего собрания собственников</h4> <p>Общее собрание собственников является высшим органом управления домом, и его решения обязательны для исполнения:</p> <blockquote> <p>"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46)</p> </blockquote> <p>Собрание также обладает правом определять уполномоченных лиц:</p> <blockquote> <p>"...принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44)</p> </blockquote> <h4 id="3">3. Обязанности управляющей организации по взаимодействию</h4> <p>Управляющая организация обязана обеспечивать взаимодействие с собственниками:</p> <blockquote> <p>"Управляющая организация обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, в том числе посредством предоставления указанным лицам возможности личного обращения в действующий офис управляющей организации..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, пункт 27)</p> </blockquote> <p>При этом договор управления заключается с собственниками:</p> <blockquote> <p>"...собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 162)</p> </blockquote> <h3 id="_4">Выводы и правовая оценка</h3> <h4 id="_5">Правомерность отказа управляющей компании</h4> <ol> <li> <p><strong>Формально управляющая компания права</strong> в том, что согласно ЖК РФ вы обязаны избрать Совет МКД. Закон не предусматривает замену Совета дома иной "инициативной группой", даже если она избрана общим собранием.</p> </li> <li> <p><strong>Однако отказ УК принимать протокол собрания неправомерен</strong>. Решения общего собрания оформляются протоколами, которые являются официальными документами:</p> <blockquote> <p>"Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46)</p> </blockquote> </li> </ol> <p>Протоколы подлежат обязательному представлению в УК:</p> <blockquote> <p>"Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению... в управляющую организацию... не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Правовой статус инициативной группы</h4> <p>Инициативная группа, избранная общим собранием, не имеет того же правового статуса, что Совет МКД. Согласно ЖК РФ, только председатель Совета МКД может быть наделён полномочиями:</p> <blockquote> <p>"...в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания... договор управления многоквартирным домом..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 161.1)</p> </blockquote> <p>Или действовать на основании доверенностей от собственников.</p> <h3 id="_7">Рекомендации и пути решения</h3> <h4 id="1_1">1. Краткосрочные действия:</h4> <ul> <li><strong>Направьте в управляющую компанию официальное письмо</strong> с требованием принять протокол общего собрания, ссылаясь на часть 1 статьи 46 ЖК РФ. Укажите, что отказ в приёме протокола нарушает ваши права как собственников.</li> <li><strong>Обратитесь в Государственную жилищную инспекцию</strong> с жалобой на отказ УК принимать протокол общего собрания собственников.</li> </ul> <h4 id="2_1">2. Основное решение проблемы:</h4> <ul> <li><strong>Проведите общее собрание для избрания Совета МКД</strong>. Это ваша юридическая обязанность. Вы можете избрать в Совет тех же активных собственников, которые сейчас входят в инициативную группу.</li> <li>На том же собрании <strong>наделите председателя Совета полномочиями</strong> на взаимодействие с УК (часть 8 статьи 161.1 ЖК РФ).</li> </ul> <h4 id="3_1">3. Альтернативный вариант:</h4> <ul> <li>Если избрать Совет в полном составе невозможно, можно <strong>избрать только председателя Совета МКД</strong>, так как закон допускает существование Совета в составе одного председателя.</li> <li>Этим председателем может стать один из участников инициативной группы, что юридически легализует его полномочия.</li> </ul> <h4 id="4">4. В случае дальнейшего бездействия:</h4> <p>Если собственники упорно отказываются избирать Совет, через год орган местного самоуправления обязан вмешаться и созвать собрание для решения этого вопроса.</p> <h3 id="_8">Заключение</h3> <p>Управляющая компания формально права, указывая на обязательность Совета МКД, но неправа в отказе принять протокол собрания. Ваша инициативная группа, хотя и полезна, не имеет законного статуса для официального взаимодействия с УК от имени всех собственников.</p> <p><strong>Настоятельно рекомендую провести собрание и формально избрать Совет МКД из числа активных собственников.</strong> Это решит проблему юридически, а состав органа может остаться практически тем же. Если УК продолжает отказываться от взаимодействия после избрания Совета, обращайтесь в жилищную инспекцию или рассматривайте вопрос о смене управляющей организации. В сложной ситуации целесообразно проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>