Вопрос о покупке дома с земельным участком, который не приватизирован, в одном из регионов России: возможность оформления и приватизации

<h2 id="_1">Покупка дома с неприватизированным земельным участком в Ростовской области: возможности и риски</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы намерены приобрести жилой дом, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, права на который не оформлены текущим владельцем (не приватизированы, не взяты в аренду). Вы хотите знать, возможна ли такая сделка и сможете ли вы впоследствии самостоятельно оформить права на землю.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы и порядок действий</h3> <h4 id="1">1. Возможность сделки с домом и правовой режим земельного участка</h4> <p>Продажа здания, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, законодательством допускается. При этом покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец.</p> <blockquote> <p>"Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 552, пункт 3)</p> <p>"При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 35, пункт 1)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод 1:</strong> Сделку купли-продажи дома можно совершить. Право пользования земельным участком перейдет к вам автоматически вместе с правом собственности на дом.</p> <h4 id="2">2. Ваше преимущественное право на оформление земли после покупки дома</h4> <p>После того как вы станете собственником дома, у вас возникает <strong>исключительное право</strong> на приобретение прав на земельный участок под ним.</p> <blockquote> <p>"Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Более того, после покупки дома у вас возникает <strong>обязанность</strong> оформить права на землю.</p> <blockquote> <p>"Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом." (Источник: Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", статья 28, пункт 3)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод 2:</strong> Став собственником дома, вы не только имеете право, но и обязаны оформить права на земельный участок (в аренду или собственность). Это можно сделать уже после покупки дома.</p> <h4 id="3">3. Порядок оформления прав на земельный участок после сделки</h4> <p>Земельный участок предоставляется собственнику здания <strong>без проведения торгов</strong>.</p> <blockquote> <p>"Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без проведения торгов в случае предоставления: ... земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений..." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.6, пункт 2, подпункт 9)</p> </blockquote> <p>Для этого вам необходимо обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления (в Ростовской области это, как правило, администрация муниципального района или городского округа) с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду или собственность. Процедура предусматривает несколько этапов, включая подготовку схемы расположения участка, его кадастровый учет и заключение договора.</p> <blockquote> <p>"Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: ... подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; ... заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка..." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.14, пункт 1)</p> </blockquote> <h4 id="4">4. Риски покупки дома с неприватизированной землей</h4> <ol> <li><strong>Риск оспаривания сделки:</strong> В контексте не содержится норм, прямо запрещающих такую сделку. Однако, если будет установлено, что дом является самовольной постройкой (например, построен на участке, не предоставленном в установленном порядке), это может привести к признанию сделки недействительной.<br /> &gt; "Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 222, пункт 1)</li> <li><strong>Риск изъятия земельного участка:</strong> Если земельный участок не используется по целевому назначению или используется с нарушением законодательства, он может быть изъят. Наличие дома не всегда защищает от изъятия, если нарушения серьезные.<br /> &gt; "Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 285)</li> <li><strong>Сложности при регистрации права на дом:</strong> Орган регистрации прав может приостановить или отказать в регистрации перехода права собственности на дом, если возникнут сомнения в законности его размещения на участке.<br /> &gt; "В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается ... если назначение или разрешенное использование созданного объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, пункт 22)</li> <li><strong>Зависимость от продавца:</strong> Если продавец не имеет никаких законных оснований пользоваться землей (например, нет решения о предоставлении участка, даже старого образца), вам будет сложнее обосновать свое право на приватизацию, так как оно наследуется от продавца. Возможно, придется доказывать свое право в судебном порядке.<br /> &gt; "Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 59, пункт 1)</li> </ol> <h4 id="5-">5. Заключение договора купли-продажи дома</h4> <p>В договоре купли-продажи дома <strong>обязательно</strong> должны быть указаны данные, определяющие расположение дома на земельном участке. Также крайне важно прописать, что земельный участок под домом находится в государственной/муниципальной собственности и права на него продавцом не оформлены, а покупатель осведомлен об этом и принимает обязанность по самостоятельному оформлению прав на землю после сделки.</p> <blockquote> <p>"В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 554)</p> </blockquote> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Сделка возможна.</strong> Вы можете купить дом, и право пользования земельным участком под ним перейдет к вам автоматически.</li> <li><strong>Вы сможете самостоятельно оформить землю.</strong> После регистрации права собственности на дом у вас возникнет исключительное право и обязанность оформить земельный участок в аренду или собственность.</li> <li><strong>Действуйте последовательно:</strong><ul> <li><strong>Перед сделкой:</strong> Закажите выписку из ЕГРН на дом и земельный участок. Убедитесь, что дом зарегистрирован, не является самовольной постройкой, а участок имеет кадастровый номер. Запросите у продавца все имеющиеся у него документы на землю (старые свидетельства, решения о предоставлении и т.д.).</li> <li><strong>В договоре купли-продажи:</strong> Детально опишите ситуацию с землей. Укажите, что продается только дом, а земельный участок, занятый им и необходимый для его использования, находится в государственной/муниципальной собственности. Отразите, что все расходы и действия по оформлению прав на землю ложатся на покупателя.</li> <li><strong>После регистрации права на дом:</strong> Обратитесь в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам земельного участка в аренду или собственность в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.</li> </ul> </li> <li><strong>Учтите риски.</strong> Наиболее серьезный риск — потенциальные проблемы с законностью размещения дома на участке. Если у продавца вообще нет никаких документов, подтверждающих право пользования землей, процесс последующего оформления может быть сложным и потребовать обращения в суд.</li> </ol> <p><strong>Рекомендация:</strong> В связи с повышенными рисками, перед заключением сделки настоятельно рекомендуется обратиться к <strong>адвокату</strong>, специализирующемуся на земельном и недвижимом праве, для тщательной проверки документов и составления юридически грамотного договора купли-продажи, который минимизирует ваши риски.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>