Продажа своей доли отцу в квартире с общей долевой собственностью: хватит ли имеющихся документов?

<h2 id="_1">Продажа доли в праве общей собственности на квартиру другому сособственнику (отцу)</h2> <p>На основании предоставленной информации рассмотрим порядок оформления сделки по продаже Вашей доли (1/3) в квартире другому участнику долевой собственности — Вашему отцу.</p> <h3 id="_2">Анализ ситуации и ключевые правовые аспекты</h3> <h4 id="1">1. Обязательность нотариального удостоверения сделки</h4> <p>Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в Вашем случае <strong>подлежит обязательному нотариальному удостоверению</strong>.</p> <blockquote> <p>"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..."<br /> (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42)</p> </blockquote> <p>Поскольку продается только Ваша доля (1/3), а не все доли одновременно всеми собственниками, исключение не применяется. Таким образом, договор должен быть заверен нотариусом. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность сделки.</p> <h4 id="2">2. Применение права преимущественной покупки</h4> <p>В Вашей ситуации <strong>право преимущественной покупки других участников долевой собственности не применяется</strong>.</p> <blockquote> <p>"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли..."<br /> (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 250)</p> </blockquote> <p>Ключевое условие — продажа <strong>постороннему лицу</strong>. Поскольку покупателем является другой участник долевой собственности (отец, владеющий 2/3 долями), он не является посторонним лицом. Следовательно, уведомлять его о продаже и ждать месяц не требуется. Это подтверждается и нормой закона о регистрации, которая требует представления документов об извещении или отказе только при продаже доли <strong>лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности</strong>.</p> <h4 id="3">3. Достаточность выписки из ЕГРН</h4> <p><strong>Актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) является основным и достаточным документом</strong>, подтверждающим:<br /> * Ваше право собственности на 1/3 долю.<br /> * Право собственности отца на 2/3 доли.<br /> * Отсутствие или наличие зарегистрированных обременений (арестов, ипотеки, запрещений) на объект недвижимости.</p> <blockquote> <p>"Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав... удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости."<br /> (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 28)</p> </blockquote> <p>Нотариус и орган регистрации прав будут руководствоваться сведениями из этой выписки. Рекомендуется получить ее незадолго до обращения к нотариусу (срок актуальности обычно не превышает 30 дней).</p> <h4 id="4">4. Дополнительные необходимые документы</h4> <p>Для совершения сделки и ее последующей государственной регистрации потребуются:<br /> * <strong>Договор купли-продажи доли</strong>, составленный и удостоверенный нотариусом.<br /> * <strong>Документы, удостоверяющие личность</strong> продавца и покупателя (паспорта).<br /> * <strong>Согласие супруга продавца</strong>, если доля была приобретена в период брака. Это требование вытекает из режима совместной собственности супругов.<br /> &gt;"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга."<br /> (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 35)<br /> Если доля была получена Вами до брака, в порядке наследования или дарения, она является Вашей личной собственностью, и согласие супруга не требуется.<br /> * <strong>Документы, подтверждающие родство</strong> (например, Ваше свидетельство о рождении). Это важно для целей налогообложения.<br /> * <strong>Квитанция об уплате государственной пошлины</strong> за регистрацию перехода права.</p> <h4 id="5">5. Налогообложение и родственные отношения</h4> <p>Родственные отношения имеют <strong>ключевое значение для освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ)</strong>.</p> <blockquote> <p>"В целях настоящей главы доходами не признаются доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации..."<br /> (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, Статья 208, пункт 5)</p> </blockquote> <p>Отец и сын являются близкими родственниками. Следовательно, доход, полученный Вами от продажи доли отцу, <strong>не признается доходом для целей налогообложения</strong>. Вы освобождаетесь от обязанности уплачивать НДФЛ (13%) и подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ по этой сделке.</p> <h3 id="_3">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Нотариальное удостоверение обязательно.</strong> Договор купли-продажи Вашей доли отцу должен быть заверен у нотариуса. Без этого сделка будет недействительной.</li> <li><strong>Преимущественное право покупки не действует.</strong> Поскольку покупатель — сособственник, уведомлять его и ждать месяц не нужно.</li> <li><strong>Выписка из ЕГРН — достаточный документ о правах.</strong> Актуальная выписка подтвердит Ваше право собственности и отсутствие обременений. Этого документа для нотариуса и регистрации достаточно.</li> <li><strong>Подготовьте пакет документов.</strong> Помимо выписки, Вам понадобятся: паспорта, свидетельство о рождении (для подтверждения родства), а также <strong>нотариально удостоверенное согласие Вашей супруги</strong> (если доля является совместно нажитым имуществом). Если Вы не в браке или доля является Вашей личной собственностью, согласие не требуется.</li> <li><strong>Налог платить не придется.</strong> Благодаря близкому родству с покупателем, доход от продажи доли не облагается НДФЛ.</li> <li><strong>Государственная регистрация.</strong> Переход права собственности с 1/3 доли отца на всю квартиру (или на 3/3 доли) подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Нотариус, как правило, самостоятельно направляет документы на регистрацию после удостоверения сделки.</li> </ol> <p><strong>Порядок действий:</strong><br /> 1. Получите актуальную выписку из ЕГРН.<br /> 2. Соберите необходимые документы (паспорта, свидетельство о рождении, при необходимости — согласие супруги).<br /> 3. Обратитесь к нотариусу для составления и удостоверения договора купли-продажи доли.<br /> 4. Оплатите услуги нотариуса и государственную пошлину за регистрацию.<br /> 5. Нотариус направит документы на государственную регистрацию перехода права. После регистрации отец получит новую выписку из ЕГРН, где будет зафиксировано его право собственности на всю квартиру.</p> <p>Для уточнения необходимости согласия супруги и других индивидуальных деталей, связанных с историей приобретения доли, рекомендуется проконсультироваться с нотариусом до подготовки документов.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>