Кто имеет право подписывать акты о завершении ремонта в многоквартирном доме, кроме старшей по дому: законодательство и практика

<h2 id="_1">Подписание актов о завершении ремонта общего имущества без представителя жильцов</h2> <p>Подписание актов о завершении косметического ремонта в подъездах управляющей организацией без участия старшей по дому или иного уполномоченного представителя собственников <strong>не соответствует установленному порядку и является нарушением</strong>.</p> <h3 id="_2">Анализ ситуации и применимые правовые нормы</h3> <h4 id="1">1. Кто уполномочен подписывать акты приемки от имени собственников?</h4> <p>Полномочия по подписанию актов приемки работ должны исходить от собственников помещений в многоквартирном доме (МКД).</p> <ul> <li><strong>Председатель совета МКД</strong> может быть наделен таким правом решением общего собрания собственников (ОСС). Жилищный кодекс прямо устанавливает, что совет дома может, в случае наделения полномочиями по решению ОСС, действовать без доверенности и <strong>"подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме"</strong> (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 161.1, пункт 4 части 8).</li> <li><strong>Иные лица</strong> (включая старшую по дому) могут быть уполномочены на это специальным решением ОСС. Общее собрание собственников вправе принимать решения об <strong>"определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены"</strong> на совершение различных юридически значимых действий (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 44, пункт 3.1 части 2). Решение ОСС является обязательным для всех собственников (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 46, часть 5).</li> </ul> <p>Если старшая по дому подписывала начало работ, это свидетельствует о том, что она фактически исполняла такие полномочия. Её исключение из процесса завершающей приемки нарушает логику контроля.</p> <h4 id="2">2. Особый порядок при финансировании из фонда капитального ремонта</h4> <p>Если работы финансировались за счет средств фонда капитального ремонта, требования к процедуре приемки ужесточаются. В этом случае в приемке обязан участвовать региональный оператор.</p> <p>Региональный оператор при организации капремонта обязан <strong>"осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием... представителей собственников помещений в многоквартирном доме"</strong> (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 182, пункт 5 части 2).</p> <p>Более того, при проведении капремонта за счет средств фонда на счете регионального оператора, решением ОСС должно быть <strong>определено "лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты"</strong> (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 189, пункт 3 части 5). Отсутствие подписи такого уполномоченного лица делает акт нелегитимным.</p> <h4 id="3">3. Права собственников на контроль</h4> <p>Собственники имеют прямое право контролировать качество и объем выполненных работ за свои деньги. Они вправе <strong>"проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ"</strong> (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт "б" части 40 Правил содержания общего имущества). Акт приемки — ключевой инструмент такого контроля, и его подписание без представителя жильцов лишает собственников этой возможности.</p> <h3 id="_3">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Вывод:</strong> Одностороннее подписание актов о завершении ремонта управляющей организацией <strong>неправомерно</strong>. Такие акты могут быть оспорены, а работы признаны принятыми с нарушением процедуры.</li> <li><strong>Кто может подписывать:</strong> Акты имеют право подписывать лица, уполномоченные решением общего собрания собственников. Это может быть:<ul> <li>Председатель совета МКД (если совет наделен такими полномочиями).</li> <li>Старшая по дому или иной жилец, если их полномочия подтверждены протоколом ОСС.</li> <li>При капремонте за счет фонда — лицо, определенное решением ОСС в соответствии со ст. 189 ЖК РФ.</li> </ul> </li> <li><strong>Ваши дальнейшие действия:</strong><ul> <li><strong>Запросите документы:</strong> Обратитесь в управляющую организацию с письменным запросом о предоставлении копий всех актов (начала и окончания работ), смет и дефектных ведомостей.</li> <li><strong>Проведите проверку:</strong> Созовите инициативную группу жильцов, осмотрите качество работ и составьте свой акт с подписями участников.</li> <li><strong>Направьте претензию:</strong> На основании выявленных нарушений (если они есть) и факта неправомерного подписания актов направьте в УК официальную претензию с требованием провести совместную приемку.</li> <li><strong>Обратитесь в надзорные органы:</strong> Если УК игнорирует требования, а ремонт был капитальным и финансировался из фонда капремонта, направьте жалобу в <strong>регионального оператора капитального ремонта</strong> и в <strong>Государственную жилищную инспекцию</strong> вашего субъекта РФ.</li> <li><strong>Рассмотрите вопрос об избрании совета МКД:</strong> Для системного решения подобных проблем и наделения законного представителя полномочиями инициируйте общее собрание собственников для избрания совета многоквартирного дома.</li> </ul> </li> </ol> <p><strong>Рекомендация:</strong> В спорных ситуациях, связанных с существенными затратами или некачественными работами, для грамотного оформления претензий и представительства в суде целесообразно обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>