Юридические риски при отказе подписать дополнительное соглашение с застройщиком на изменение цены и сроков в долевом строительстве

<h2 id="_1">Правомерность действий застройщика, навязывающего подписание дополнительных соглашений</h2> <h4 id="_2">Анализ ситуации</h4> <p>Застройщик предлагает вам подписать два дополнительных соглашения: одно об изменении цены договора и сроков оплаты, другое — о продлении срока передачи объекта до июня 2026 года. При этом он связывает регистрацию первого соглашения с вашим согласием на оба документа, создавая фактическое принуждение. Это не соответствует принципам гражданского оборота.</p> <h4 id="_3">Применимые правовые нормы</h4> <p><strong>1. Изменение условий договора возможно только по соглашению сторон.</strong> Закон не допускает одностороннего изменения ключевых условий, таких как цена и сроки, если иное прямо не предусмотрено договором или законом.</p> <blockquote> <p>"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 450)<br /> "Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон... Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 424)<br /> "По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения." (Источник: Федеральный закон № 214-ФЗ, статья 5)</p> </blockquote> <p><strong>2. Действия застройщика могут квалифицироваться как злоупотребление правом и недобросовестное поведение.</strong> Связывание регистрации одного соглашения с подписанием другого, невыгодного для вас, является формой принуждения.</p> <blockquote> <p>"Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 10)<br /> "Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ... законом или добровольно принятым обязательством." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 421)<br /> "К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: ... условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом." (Источник: Закон РФ "О защите прав потребителей", статья 16)</p> </blockquote> <p><strong>3. Срок передачи объекта может быть изменен в установленном порядке.</strong> Закон о долевом строительстве предусматривает особую процедуру для продления сроков сдачи объекта.</p> <blockquote> <p>"В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон № 214-ФЗ, статья 6)</p> </blockquote> <p><strong>4. Ваши права по основному договору и на будущую регистрацию собственности не зависят от подписания этих дополнительных соглашений.</strong> Отказ от подписания невыгодных изменений не является основанием для прекращения или изменения обязательств по первоначальному ДДУ.</p> <blockquote> <p>"Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 425)<br /> "Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 422)<br /> Право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации (статья 223 ГК РФ), которая производится на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и передаточного акта, а не дополнительных соглашений об изменении цены или сроков.</p> </blockquote> <h4 id="_4">Выводы и рекомендации</h4> <ol> <li> <p><strong>Вы имеете полное право отказаться от подписания дополнительных соглашений.</strong> Условия первоначального ДДУ остаются в силе. Застройщик не может в одностороннем порядке навязать вам новые, невыгодные условия.</p> </li> <li> <p><strong>Угрозы застройщика не зарегистрировать первое ДС являются неправомерными.</strong> Регистрация дополнительного соглашения — это обязанность застройщика, вытекающая из его предложения. Его отказ от этой процедуры без законных оснований может быть обжалован.</p> </li> <li> <p><strong>Последствия отказа для вас:</strong> При отказе подписать ДС условия вашего договора <strong>не меняются</strong>. Застройщик обязан выполнить обязательства в соответствии с первоначальными условиями:</p> <ul> <li>Передать объект в ранее согласованный срок.</li> <li>Соблюдать установленную цену договора.</li> <li>В случае нарушения срока передачи — уплачивать вам неустойку.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Последствия для застройщика:</strong> Если он не передаст объект в срок, вы вправе:</p> <ul> <li>Потребовать уплаты неустойки.</li> <li>В одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата всех уплаченных средств с процентами, если просрочка превысит два месяца.</li> </ul> </li> </ol> <h4 id="_5">Конкретные действия, которые вам следует предпринять</h4> <ol> <li> <p><strong>Дайте письменный мотивированный отказ</strong> от подписания дополнительных соглашений, направив его застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении. В отказе укажите, что изменение условий не согласовано и является необоснованным.</p> </li> <li> <p><strong>Зафиксируйте факт угроз</strong> не зарегистрировать первое ДС (сохраните письменную переписку, сделайте запись разговора, уведомив собеседника об этом, или запросите официальное письмо с такой позицией).</p> </li> <li> <p><strong>Направьте жалобу</strong> в контролирующие органы:</p> <ul> <li><strong>Роспотребнадзор</strong> (как на недобросовестные действия в отношении потребителя).</li> <li><strong>Прокуратуру</strong> (как на действия, нарушающие ваши гражданские права).</li> <li>Управление строительного надзора вашего региона.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Готовьтесь к защите своих прав в суде.</strong> Если застройщик начнет уклоняться от исполнения обязательств по первоначальному договору (например, затягивать сдачу дома), обращайтесь в суд с иском:</p> <ul> <li>О понуждении к исполнению обязательств.</li> <li>О взыскании неустойки за просрочку.</li> <li>О признании действий застройщика злоупотреблением правом.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Не поддавайтесь на давление.</strong> Помните, что регистрация вашего права собственности в будущем зависит не от этих дополнительных соглашений, а от факта ввода дома в эксплуатацию и подписания передаточного акта.</p> </li> </ol> <p>Если ситуация будет осложняться, настоятельно рекомендую обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на долевом строительстве и защите прав потребителей.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>