Оформление дарственной на комнату в коммунальной квартире: куда обращаться и какие документы нужны

<h2 id="_1">Оформление дарения комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете оформить безвозмездную передачу (дарение) комнаты в коммунальной квартире от одного физического лица (дарителя) другому (одаряемому). Комната находится в собственности дарителя, что подтверждено государственной регистрацией права. В квартире проживают другие собственники/пользователи. Вам необходимо понять процедуру оформления договора, его удостоверения, государственной регистрации перехода права и сопутствующие вопросы.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы и процедура</h3> <h4 id="1">1. Обязательно ли нотариальное удостоверение договора дарения?</h4> <p><strong>Да, обязательно.</strong> Дарение недвижимого имущества между гражданами по закону требует нотариальной формы.</p> <blockquote> <p>"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 574)<br /> "Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 163)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод:</strong> Без нотариального удостоверения договор дарения комнаты будет считаться ничтожным, и переход права собственности не сможет быть зарегистрирован.</p> <h4 id="2">2. Требуется ли согласие или уведомление других собственников комнат в коммунальной квартире?</h4> <p><strong>При дарении — нет.</strong> Правила о преимущественном праве покупки, которые действуют для продажи, на безвозмездные сделки (дарение) не распространяются.</p> <blockquote> <p>"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 250)<br /> "При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 42)</p> </blockquote> <p>В данных нормах речь идет исключительно о <strong>продаже</strong> (возмездном отчуждении). Поскольку дарение является безвозмездной сделкой, получать согласие или уведомлять соседей о намерении подарить комнату <strong>не требуется</strong>.</p> <h4 id="3">3. Какие документы понадобятся для обращения к нотариусу?</h4> <p>Нотариус проверяет законность сделки и правоспособность сторон. Для удостоверения договора дарения комнаты, как правило, необходимы:<br /> * Паспорта дарителя и одаряемого.<br /> * Правоустанавливающие документы на комнату (например, предыдущий договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство). Однако нотариус в большинстве случаев запрашивает актуальные сведения самостоятельно.<br /> * <strong>Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)</strong>, подтверждающая право собственности дарителя и отсутствие обременений (арестов, запрещений). Важно: нотариус обязан запросить эти сведения сам в установленном порядке.</p> <blockquote> <p>"Для совершения данного нотариального действия нотариус в порядке и способами, которые установлены Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в течение трех рабочих дней со дня обращения гражданина... запрашивает и получает... в органе регистрации прав сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 47.1)<br /> * Документы, идентифицирующие объект недвижимости (кадастровый паспорт, технический план). Сведения о кадастровом номере и характеристиках комнаты также содержатся в ЕГРН.<br /> * Нотариус также может запросить справку о лицах, зарегистрированных (прописанных) в комнате.</p> </blockquote> <h4 id="4">4. Кто и как осуществляет государственную регистрацию перехода права собственности?</h4> <p><strong>Регистрацию проводит Росреестр.</strong> Обратиться для подачи документов можно как напрямую в Росреестр, так и через многофункциональный центр (МФЦ).</p> <blockquote> <p>"Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав... посредством личного обращения в... многофункциональный центр..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 18)<br /> "Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 551)</p> </blockquote> <p><strong>Ключевое удобство:</strong> Если договор дарения удостоверен нотариусом, он <strong>сам может подать документы</strong> на государственную регистрацию в электронном виде.</p> <blockquote> <p>"После удостоверения договора... нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают..." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 55)</p> </blockquote> <p>Регистрация перехода права на основании нотариально удостоверенной сделки происходит в укороченные сроки.</p> <blockquote> <p>"...три рабочих дня с даты приема... заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 16)</p> </blockquote> <h4 id="5">5. Пошаговый алгоритм действий</h4> <ol> <li><strong>Подготовка и обращение к нотариусу.</strong> Соберите паспорта и имеющиеся документы на комнату. Обратитесь к любому нотариусу в субъекте РФ, где находится квартира. Нотариус проверит документы, разъяснит условия договора и удостоверит его.<br /> &gt;"Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 56)</li> <li><strong>Уплата пошлины и нотариального тарифа.</strong> Оплачивается государственная пошлина за регистрацию перехода права (2000 руб. для физических лиц) и нотариальный тариф за удостоверение договора (ориентировочно 0.5% от кадастровой стоимости комнаты, с установленными минимумами и максимумами).</li> <li><strong>Подача документов на регистрацию.</strong> Самый удобный вариант — поручить это нотариусу, который удостоверил сделку. Альтернативно — стороны могут самостоятельно подать подписанный нотариальный договор и заявления в Росреестр или МФЦ.</li> <li><strong>Получение подтверждения регистрации.</strong> После завершения регистрации одаряемому выдается <strong>выписка из ЕГРН</strong>, которая является документом, подтверждающим его право собственности на комнату (и соответствующую долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире).<br /> &gt;"Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 42)</li> </ol> <h4 id="6">6. Налоговые последствия для одаряемого</h4> <p>Налогообложение дохода в виде полученного в дар имущества зависит от степени родства дарителя и одаряемого.</p> <ul> <li> <p><strong>Если стороны являются близкими родственниками</strong>, доход от дарения не облагается НДФЛ.<br /> &gt;"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными... братьями и сестрами)..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217)</p> </li> <li> <p><strong>Если стороны не являются близкими родственниками</strong> (как в вашем случае: родственник по линии бывшего супруга), одаряемый обязан:</p> <ol> <li>Исчислить и уплатить <strong>НДФЛ по ставке 13%</strong> (для резидентов РФ) от кадастровой стоимости подаренной комнаты.<br /> &gt;"физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения... самостоятельно исчисляют суммы налога..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 228)</li> <li>Налоговая база определяется как кадастровая стоимость комнаты.<br /> &gt;"В целях настоящего пункта при определении налоговой базы доходы налогоплательщика при получении в порядке дарения объекта недвижимого имущества принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 214.10)</li> <li>Подать в налоговый орган по месту жительства <strong>налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ</strong> не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (дарения), и уплатить налог не позднее 15 июля того же года.<br /> &gt;"Налоговая декларация представляется налогоплательщиками... не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 229)<br /> &gt;"Общая сумма налога... уплачивается по месту жительства... налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 228)</li> </ol> </li> </ul> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Нотариус обязателен.</strong> Начинать процедуру необходимо с обращения к нотариусу для удостоверения договора дарения. Выберите нотариуса в том же регионе, где находится комната.</li> <li><strong>Согласие соседей не нужно.</strong> Поскольку сделка безвозмездная, уведомлять других собственников комнат в коммунальной квартире или получать их согласие не требуется.</li> <li><strong>Документы для нотариуса.</strong> Основное, что нужно иметь при себе, — паспорта сторон. Нотариус самостоятельно запросит необходимые сведения из Росреестра. Желательно также иметь старые правоустанавливающие документы на комнату.</li> <li><strong>Регистрация через нотариуса — быстрее.</strong> Договоритесь с нотариусом о том, что он направит документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр в электронном виде. Это значительно ускорит процесс.</li> <li><strong>Налог для одаряемого.</strong> Поскольку даритель и одаряемый, судя по описанию, не являются близкими родственниками, одаряемому после регистрации права собственности необходимо будет <strong>обязательно исчислить, декларировать и уплатить НДФЛ</strong> (13% от кадастровой стоимости комнаты). Рекомендуется после получения выписки из ЕГРН уточнить кадастровую стоимость комнаты на сайте Росреестра и проконсультироваться с бухгалтером или налоговым консультантом по заполнению декларации 3-НДФЛ.</li> <li><strong>Проверка обременений.</strong> Нотариус в рамках своей проверки выявит наличие или отсутствие обременений (арест, ипотека). Убедитесь, что комната свободна от любых запрещений на отчуждение.</li> </ol> <p><strong>Итог:</strong> Процедура стандартна и включает три ключевых этапа: (1) нотариальное удостоверение договора, (2) государственная регистрация перехода права, (3) исполнение налоговых обязательств одаряемым (если стороны не близкие родственники).</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>