Стратегия судебных споров по долям в квартире с перепланировкой и вопросы о гонорарах

ВАЖНО: просьба не отвечать, если у вас нет реального опыта в таких делах. Описание ситуации (обезличено) 1. В 1996 г. по договору бесплатной приватизации 5 членов семьи получили в общую долевую собственность квартиру ≈ 65 м² (4 комнаты) в многоквартирном доме. Доли определены равными. 2. С момента приватизации квартирой фактически распоряжается один из сособственников (назовем его Собственник Б). Два совладельца (я и брат) там практически не проживали (с 2009-го года я вообще в другом регионе живу, ключей не имели, коммунальные платежи не оплачивали, доступа к помещению им не предоставляли). 3. В 2005 г. Собственник Б без нашего согласия произвел перепланировку: из 4-комнатной конфигурации сделана 3-комнатная. Я был в квартире в 2007-м году, перепланировку видел. Так понимаю, в техпаспорт изменения внесены, но подтверждающих документов о согласовании нет. Нашего письменного согласия никто не получал, есть только устные разговоры, которые не задокументированы. 4. В 2023 г. Собственник Б единолично подал сведения в ЕГРН о своей, жены-инвалида и совершеннолетнего сына-инвалида долях (3/5). Доли моя и брата (2/5) были внесены самостоятельно только в 2025 г., после того как мы нашли старые бумаги и подали заявление. 5. В квартире проживают: Собственник Б, его супруга-инвалид, недееспособна, психическое расстройство, их совершеннолетний сын-инвалид (совладелец), их совершеннолетний родственник, имеющий проблемы со здоровьем. Зарегистрированных несовершеннолетних пока нет, но возможна их будущая прописка, что усложняет ситуацию. Доля каждого из нас (~1/5) стоит ≈ 1,3 млн ₽ по предварительной оценке. Цель: максимизировать денежный результат. Базовый план — предложить сособственникам выкупить наши 2/5 за 2,2 млн ₽, при отказе — взыскать возмещение за пользование, затеять споры о приведении помещения в прежнее состояние, о порядке пользования / разделе, а затем продать долю инвестору со скидкой, учитывая, что рынок недвижимости в регионе нестабилен. Вопросы: Хотим подать иск об отмене перепланировки. Наших письменных согласий нет, перепланировка была внесена в техпаспорт в 2011-м году, когда я уже жил далеко. Длящееся правонарушение, срока давности не имеет, но я знал о перепланировке с 2007 года, хотя не возражал активно. Какова вероятность выиграть такое дело? Есть ли риск, что суд учтет мое молчание как согласие? Имеет ли смысл параллельно подавать заявление в жилинспекцию или местную администрацию о самовольной перепланировке для усиления позиции? Не уверен, согласована ли перепланировка, возможно, там есть технические нарушения по нагрузкам на несущие стены. Также хотим подать иск в суд о взыскании компенсации за фактическое единоличное пользование (ст. 247, 1102 ГК РФ). Проблема в том, что мы не заявляли своих притязаний на эту квартиру, т. к. долгое время вообще не знали о том, что мы есть в договоре приватизации (нам по 14 лет было при его подписании, договор хранился у Собственника Б в квартире), потом было понятно, что он и его семья будет препятствовать осуществлению прав и было непонятно, как их защищать. Доказательства отсутствуют, активных действий не предпринимали. Жить там мы точно не хотим, сдавать в аренду - тоже сложно из-за моральных соображений. Какой объём доказательств достаточен для подтверждения того факта, что у нас не было возможности использовать часть общего имущества? Доказательств прямого препятствования нет, прямых письменных отказов/вызовов полиции не было, отсутствуют ключи и фактическая возможность доступа, но мы и не просили предоставить нам ключи. Коммуналку платит Собственник Б. Перепланировка без письменного согласия здесь поможет? Свидетельские показания вряд ли удастся какие-то собрать, разве что от соседей, которые видели, что мы не появляемся. Достаточно ли косвенных доказательств (справка о проживающих из УК, отсутствие наших расходов на ЖКУ, выписки из банка о том, что мы платили за другое жилье)? Есть ли какая-то возможность по этой статье взыскать компенсацию за прошедшее время, скажем, за последние 3 года? Какова вероятность выиграть такое дело? Есть ли риск, что суд откажет во взыскании компенсации, ссылаясь на «добровольное бездействие»? Есть ли успешная практика взыскания компенсации в аналогичных обстоятельствах, если не предпринимались попытки пользоваться долей, но есть факт перепланировки? Какая правовая конструкция надёжнее: ст. 247 в сочетании со ст. 1102 (неоснов. обогащение) или отдельное требование о взыскании арендной платы, учитывая, что мы не сдавали, а просто не пользовались? Иск о выделении доли в натуре/разделе/определении порядка пользования. Как написал выше, не хотим там жить или сдавать, хотелось бы выкуп незначительной доли - но 1,3 млн рублей не потянет на незначительную. Ещё вариант - обмен с доплатой или продажа с публичных торгов с разделом выручки, каковы шансы получить такой результат? С учетом инвалидов, наверное, суд на это не пойдёт + там ещё и органы опеки могут вмешаться? Выделение доли в натуре поможет цену поднять при продаже, если сделать изолированную комнату? Какие критерии «невозможности совместного владения» применяются на практике? Например, если есть конфликты или техническая невозможность раздела. Какие аргументы использовать в суде, чтобы суд не предложил выдел доли в натуре, а поддержал требование о продаже всей квартиры и разделу выручки? Может, указать на низкую ликвидность доли или семейные раздоры? Может ли суд вместо продажи установить порядок пользования, если истцы прямо возражают и экономически это нецелесообразно, т. к. мы живем далеко? Сколько обычно длится дело о разделе, когда затронуты интересы инвалидов? Нужно ли заказывать техническую возможность выдела доли у оценщика заранее? Можно ли предъявить альтернативное требование об обязании Собственника Б выкупить долю (по оценочной стоимости) вместо традиционного «выдела в натуре»? Есть ли успешные примеры по России, где суд принуждал к выкупу? Есть ли смысл объединить иски? Имеет ли смысл подавать все иски одновременно или лучше поэтапно, начав с компенсации? Какие доказательства можно собрать сейчас, чтобы в суде подтвердить фактическое непризнание прав заявителя другими совладельцами? Например, аудиозаписи разговоров или письменные запросы о доступе? Есть ли смысл заказывать оценку рыночной стоимости доли или всей квартиры заранее (до суда), чтобы обосновать суммы? Какие ошибки допускают истцы в таких ситуациях и как их избежать? Например, не собирают все документы или неправильно формулируют иски. Возможно ли в иске указать моральный ущерб за многолетнее нарушение имущественных прав, если есть стресс из-за невозможности распоряжаться долей? На каком основании можно взыскать судебные издержки полностью, если ответчики частично признают требования (например, согласятся на выплату компенсации, но в меньшем объёме)? Если иск удовлетворен частично, как распределяются расходы? Имеет ли смысл привлекать адвоката на стадии подачи и ведения иска или эти действия можно выполнить самостоятельно (заявитель имеет навыки системной работы с документами, но не является юристом)? На каком этапе стоит привлекать юристов, может, после предварительных переговоров? Типовой диапазон гонораров за такие категории дел в регионах, например, от 50 до 200 тысяч рублей в зависимости от сложности? Какие критерии при выборе адвоката критичны (опыт по 247/252 ГК РФ, наличие выигранных дел о разделе долей с инвалидами, практика взыскания компенсации, отзывы клиентов)? Прошу оценить перспективы каждого направления, откорректировать стратегию и указать, какие доказательства критичны, а какие второстепенны. Особо интересуют свежие примеры ваших дел по ст. 247 и 252 ГК РФ, где фигурировали доли порядка 1/5 – 1/4, инвалиды-совладельцы и самовольная перепланировка. Спасибо! Буду признателен за подробные рекомендации по построению доказательной базы и выработке стратегии, включая возможные риски и подводные камни.