Юридические риски при покупке двух квартир с обещанием объединения через гарантийное письмо

<h2 id="_1">Покупка двух квартир по ДДУ с последующим объединением: правовые риски и рекомендации</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Предложенная застройщиком схема приобретения двух отдельных квартир по ДДУ с последующим их объединением на основании гарантийного письма содержит значительные правовые риски для покупателя.</p> <h4 id="_3">Правомерность предложенной схемы</h4> <p>С юридической точки зрения, предложенная схема вызывает серьезные сомнения по следующим причинам:</p> <blockquote> <p>"Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 40)</p> </blockquote> <p>Хотя закон допускает объединение помещений, это возможно только <strong>после</strong> возникновения права собственности на оба помещения и при соблюдении установленной процедуры.</p> <h4 id="_4">Проблемы с государственной регистрацией</h4> <p>После регистрации права собственности на две отдельные квартиры в ЕГРН:</p> <blockquote> <p>"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 131)</p> </blockquote> <p>Это означает, что каждая квартира будет зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости, и их последующее объединение потребует сложной процедуры перепланировки.</p> <h3 id="_5">Процедура перепланировки и ее сложности</h3> <h4 id="_6">Необходимость согласования</h4> <blockquote> <p>"Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 25)</p> </blockquote> <p>Для объединения квартир потребуется:</p> <ol> <li>Получение разрешения на перепланировку</li> <li>Подготовка проекта перепланировки</li> <li>Согласование с органами местного самоуправления</li> <li>Внесение изменений в ЕГРН</li> </ol> <h4 id="_7">Риски отказа в согласовании</h4> <blockquote> <p>"Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 27)</p> </blockquote> <h3 id="_8">Юридическая сила гарантийного письма</h3> <p>Гарантийное письмо застройщика имеет ограниченную юридическую силу:</p> <blockquote> <p>"Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 420)</p> </blockquote> <p>Гарантийное письмо не является договором и не создает безусловных обязательств для застройщика. В случае спора доказать его юридическую силу будет сложно.</p> <h3 id="_9">Проблемы с документами после перепланировки</h3> <p>После объединения квартир потребуется:</p> <blockquote> <p>"Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 28)</p> </blockquote> <p>Это сложный и длительный процесс, который может занять несколько месяцев.</p> <h3 id="_10">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="_11">Основные риски:</h4> <ol> <li><strong>Отказ в согласовании перепланировки</strong> - орган местного самоуправления может отказать по различным основаниям</li> <li><strong>Невозможность объединения</strong> - технические или конструктивные особенности дома могут сделать объединение невозможным</li> <li><strong>Отсутствие гарантий</strong> - гарантийное письмо не обеспечивает реальной защиты прав</li> <li><strong>Дополнительные расходы</strong> - процедура перепланировки потребует значительных финансовых затрат</li> <li><strong>Проблемы с продажей</strong> - до завершения перепланировки и внесения изменений в ЕГРН продажа объединенной квартиры будет невозможна</li> </ol> <h4 id="_12">Рекомендации:</h4> <ol> <li><strong>Отказаться от предложенной схемы</strong> и дождаться, когда застройщик внесет изменения в проектную документацию и предложит к продаже уже объединенные квартиры</li> <li><strong>Требовать заключения дополнительного соглашения</strong> к ДДУ, где будут четко прописаны обязательства застройщика по объединению квартир и сроки выполнения этих работ</li> <li><strong>Проверить проектную документацию</strong> на предмет возможности объединения конкретных квартир</li> <li><strong>Проконсультироваться с адвокатом</strong>, специализирующимся на долевом строительстве, для оценки всех рисков</li> </ol> <p>Настоятельно рекомендую не соглашаться на предложенную схему, поскольку она создает значительные правовые риски и может привести к длительным судебным разбирательствам.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>