Вывод созаемщика из собственности по ипотечной недвижимости: достаточно ли одного объекта?

<h2 id="_1">Исключение созаемщика из состава собственников недвижимости с ипотечным обременением</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете исключить созаемщика из состава собственников объекта недвижимости, находящегося в ипотеке. Созаемщик согласен на данное действие, банк предоставил письменное согласие. Рассмотрим порядок оформления данной процедуры.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_4">Форма сделки и нотариальное удостоверение</h4> <blockquote> <p>"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)</p> <p>"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 163)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Согласие банка как залогодержателя</h4> <blockquote> <p>"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке" (Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 37)</p> <p>"Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости... осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 53)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Государственная регистрация прав</h4> <blockquote> <p>"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 131)</p> <p>"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ, статья 551)</p> </blockquote> <h3 id="_7">Рекомендации и порядок действий</h3> <h4 id="_8">Документы для нотариуса</h4> <p>Для оформления сделки у нотариуса потребуются:</p> <ol> <li><strong>Согласие банка</strong> - письменное одобрение, которое у вас уже есть</li> <li><strong>Выписка из ЕГРН</strong> - для подтверждения текущего состояния прав и обременений</li> <li><strong>Паспорта всех участников</strong> сделки (основной заемщик и созаемщик)</li> <li><strong>Кредитный договор и договор об ипотеке</strong></li> <li><strong>Документы, подтверждающие право собственности</strong> на недвижимость</li> <li><strong>Соглашение о выделе доли</strong> или договор купли-продажи доли</li> </ol> <h4 id="_9">Обязательность обращения в Росреестр</h4> <blockquote> <p>"После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 55)</p> </blockquote> <p>Нотариус самостоятельно направит документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.</p> <h4 id="_10">Правовые последствия</h4> <p>После завершения процедуры:<br /> - Созаемщик утрачивает право собственности на недвижимость<br /> - Основной заемщик становится единственным собственником<br /> - Ипотечное обременение сохраняется на объекте недвижимости<br /> - Обязательства по кредиту могут быть перераспределены (рекомендуется уточнить у банка)</p> <h3 id="_11">Выводы</h3> <ol> <li><strong>Одного согласия банка недостаточно</strong> - требуется нотариальное оформление сделки</li> <li><strong>Нотариус проверит законность сделки</strong> и представит документы в Росреестр</li> <li><strong>Процедура невозможна без государственной регистрации</strong> перехода права собственности</li> <li><strong>Рекомендуется заранее подготовить полный пакет документов</strong>, включая выписку из ЕГРН</li> <li><strong>Уточните у банка условия изменения обязательств</strong> по кредиту после вывода созаемщика из собственников</li> </ol> <p>Для уточнения полного перечня необходимых документов рекомендую обратиться к конкретному нотариусу, который будет оформлять сделку.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>