Какие есть риски при схеме с двумя банками?

<h2 id="_1">Риски при покупке квартиры с занижением цены в договоре и использованием двух банков для расчетов</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Предлагаемая схема с занижением цены в договоре купли-продажи и использованием двух разных банков для расчетов (аккредитив + банковская ячейка) содержит существенные правовые риски для обеих сторон сделки.</p> <h3 id="_3">Правовые последствия занижения цены в договоре</h3> <h4 id="_4">Налоговые риски для продавца</h4> <blockquote> <p>"доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 5)</p> <p>"Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: НК РФ, статья 122, пункт 1)</p> <p>"Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: НК РФ, статья 122, пункт 3)</p> </blockquote> <p>Налоговые органы вправе проверить правильность применения цен по сделкам и при наличии оснований доначислить налог исходя из рыночной стоимости квартиры.</p> <h4 id="_5">Риски при определении налоговой базы</h4> <blockquote> <p>"если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости" (Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 2)</p> </blockquote> <h3 id="_6">Риски признания сделки недействительной</h3> <blockquote> <p>"Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 555, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Указание в договоре заниженной цены может быть расценено как притворная сделка, что создает risks признания ее недействительной.</p> <h3 id="_7">Проблемы при регистрации перехода права</h3> <blockquote> <p>"В осуществлении государственной регистрации прав отказывается если представленные документы являются подложными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, пункт 1, подпункт 6)</p> <p>"Заявление и документы возвращаются без рассмотрения если они имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 25, пункт 2)</p> </blockquote> <p>Росреестр может запросить подтверждение оплаты по фактической цене сделки, что выявит расхождение с указанной в договоре суммой.</p> <h3 id="_8">Риски использования двух банков для расчетов</h3> <h4 id="_9">Проблемы доказывания факта оплаты</h4> <blockquote> <p>"Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи" (Источник: ГК РФ, статья 485, пункт 1)</p> </blockquote> <p>При расчетах через банковскую ячейку сложнее документально подтвердить факт передачи денег, особенно если речь идет о наличных средствах.</p> <h4 id="_10">Отсутствие контроля за наличными расчетами</h4> <blockquote> <p>"Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы" (Источник: ГК РФ, статья 861, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Хотя закон не запрещает наличные расчеты между физическими лицами, отсутствие надлежащего документооборота создает risks невозможности доказать факт оплаты при возникновении споров.</p> <h3 id="_11">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Занижение цены в договоре является правонарушением</strong> и может привести к:<br /> - Налоговой ответственности продавца (штрафы, пени)<br /> - Возможному доначислению НДФЛ исходя из кадастровой стоимости<br /> - Рискам признания сделки недействительной</p> </li> <li> <p><strong>Использование двух банков создает дополнительные риски</strong>:<br /> - Сложности в документальном подтверждении полной оплаты<br /> - Возможные претензии сторон о неполучении денежных средств<br /> - Проблемы при регистрации перехода права в Росреестре</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендуется</strong>:<br /> - Указывать в договоре реальную цену квартиры<br /> - Производить расчеты через один банк с использованием безналичной формы<br /> - Обеспечить надлежащее документальное подтверждение всех платежей<br /> - Рассмотреть возможность использования аккредитива на полную сумму сделки</p> </li> <li> <p><strong>В случае сомнений</strong> рекомендую обратиться к адвокату для получения персональной консультации с учетом конкретных обстоятельств сделки.</p> </li> </ol> <p>Настоятельно не рекомендую использовать схему с занижением цены в договоре купли-продажи, так как связанные с этим риски существенно превышают потенциальную выгоду от уменьшения налоговой нагрузки.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>