Спор о договоре уступки права требования на нежилое помещение в банкротстве и кадастровый учет

<h2 id="_1">Кадастровый учет нежилого помещения при оспаривании договора уступки в деле о банкротстве</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>В рамках дела о банкротстве застройщика оспаривается договор уступки права требования на нежилое помещение, при этом само право требования заложено кредитной организации и внесено в реестр требований продавца. Рассматривается вопрос о возможности и целесообразности проведения кадастрового учета объекта без одновременной регистрации права собственности.</p> <h3 id="_3">Правомерность кадастрового учета без регистрации права собственности</h3> <p>Согласно законодательству, государственный кадастровый учет может осуществляться без одновременной государственной регистрации прав в определенных случаях:</p> <blockquote> <p>"Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется: на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в связи с созданием многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)</p> </blockquote> <p>Также законодательство допускает кадастровый учет помещений при наличии технического плана:</p> <blockquote> <p>"При осуществлении государственного кадастрового учета... созданных здания, сооружения может осуществляться государственный кадастровый учет всех расположенных в таких здании, сооружении помещений... в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 40)</p> </blockquote> <h3 id="_4">Влияние судебного спора на кадастровый учет</h3> <p>Ключевым обстоятельством является наличие судебного спора по договору уступки:</p> <blockquote> <p>"существует судебный спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество (для случая осуществления государственной регистрации ипотеки)" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26)</p> <p>"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 36 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до разрешения спора судом." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26)</p> </blockquote> <h3 id="_5">Последствия для залогового обременения</h3> <p>Залог права требования сохраняется при переходе прав на заложенное имущество:</p> <blockquote> <p>"В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества... залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 353)</p> </blockquote> <p>В случае банкротства застройщика требования кредиторов, обеспеченные залогом, удовлетворяются в особом порядке:</p> <blockquote> <p>"Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве... удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 настоящего Федерального закона." (Источник: Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статья 201.9)</p> </blockquote> <h3 id="_6">Риски оспаривания сделки в банкротстве</h3> <p>В деле о банкротстве договор уступки может быть оспорен по специальным основаниям:</p> <blockquote> <p>"Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки..." (Источник: Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статья 61.2)</p> </blockquote> <h3 id="_7">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Техническая возможность кадастрового учета</strong> существует, однако наличие судебного спора является основанием для приостановления данной процедуры до разрешения спора.</p> </li> <li> <p><strong>Кадастровый учет может быть признан новым обстоятельством</strong> в судебном споре, поскольку формально изменяет правовой статус объекта недвижимости, переводя его из категории "строящегося объекта" в "учтенный объект недвижимости".</p> </li> <li> <p><strong>Риски для залогового обеспечения</strong> минимальны, поскольку залог сохраняется при любом переходе прав, однако изменение объекта залога (с права требования на реальный объект недвижимости) может потребовать корректировки залоговых отношений.</p> </li> <li> <p><strong>Влияние на распределение долгов</strong> в деле о банкротстве возможно, поскольку кадастровый учет формально подтверждает существование конкретного объекта, что может повлиять на оценку конкурсной массы и распределение требований кредиторов.</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендуется</strong>:<br /> - Перед проведением кадастрового учета получить согласие залогодержателя (кредитной организации)<br /> - Уведомить арбитражного управляющего о планируемых действиях<br /> - Оценить риски признания договора уступки недействительным в деле о банкротстве<br /> - Рассмотреть возможность отложить кадастровый учет до окончания судебного спора</p> </li> <li> <p><strong>При отрицательном решении суда</strong> по договору уступки все последующие действия, включая кадастровый учет, могут быть признаны не имеющими юридической силы.</p> </li> </ol> <p>Учитывая комплексный характер ситуации и высокие риски, целесообразно проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на делах о банкротстве и недвижимости, для разработки индивидуальной стратегии с учетом конкретных обстоятельств дела.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>