Оформление многстороннего договора при продаже заложенной недвижимости с прямым перечислением средств в банк

<h4 id="_1">Продажа нежилого помещения с залогом: правовые риски и законные варианты оформления сделки</h4> <h5 id="_2">Анализ ситуации</h5> <p>Вы хотите продать нежилое помещение за 11 млн рублей, которое обременено залогом в пользу банка по обязательствам компании-заемщика (остаток долга — 6,3 млн рублей). Покупатель согласен на сделку, но вы планируете указать в основном договоре купли-продажи, подаваемом на государственную регистрацию, только сумму задолженности (6,3 млн рублей), а оставшуюся часть оформить отдельным соглашением. Это делается для сокрытия полной цены от третьих лиц. Покупатель опасается перечислять деньги без надлежащего документального оформления.</p> <h5 id="_3">Правовые риски вашего предложения</h5> <ol> <li> <p><strong>Недействительность сделки</strong><br /> Указание в договоре цены, не соответствующей реальной, может быть квалифицировано как притворная сделка: </p> <blockquote> <p>"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 170)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>Налоговые последствия</strong><br /> Продавец-физическое лицо обязан уплатить НДФЛ с дохода от продажи имущества: </p> <blockquote> <p>"Физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 228)</p> </blockquote> </li> </ol> <p>Занижение цены в договоре может привести к доначислению налога и штрафам: </p> <blockquote> <p>"Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 122)</p> </blockquote> <ol start="3"> <li><strong>Отказ в государственной регистрации</strong><br /> Росреестр может отказать в регистрации, если обнаружит несоответствие условий договора требованиям закона: <blockquote> <p>"В осуществлении государственной регистрации прав отказывается... если форма и (или) содержание документа не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 27)</p> </blockquote> </li> </ol> <h5 id="_4">Применимые нормы права</h5> <ol> <li> <p><strong>Обязанность указывать реальную цену</strong> </p> <blockquote> <p>"Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 555)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>Требования к сделке с заложенным имуществом</strong> </p> <blockquote> <p>"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи... лишь с согласия залогодержателя" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>Противодействие отмыванию доходов</strong><br /> Сделка подлежит обязательному контролю из-за суммы: </p> <blockquote> <p>"Операция с денежными средствами, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом, подлежит обязательному контролю, если сумма равна или превышает 5 миллионов рублей" (Источник: Федеральный закон "О противодействии легализации доходов", статья 6)</p> </blockquote> </li> </ol> <h5 id="_5">Законные варианты оформления сделки</h5> <p><strong>1. Многосторонний договор с участием банка</strong><br /> Вы можете заключить многосторонний договор купли-продажи с участием продавца, покупателя, банка и компании-заемщика. В таком договоре можно предусмотреть:<br /> - Реальную цену продажи — 11 млн рублей<br /> - Поручение покупателя банку о перечислении 6,3 млн рублей в счет погашения кредита<br /> - Перечисление оставшейся суммы продавцу</p> <blockquote> <p>"Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 420)</p> </blockquote> <p><strong>2. Использование эскроу-счета</strong><br /> Это наиболее безопасный для покупателя вариант:<br /> - Покупатель перечисляет 11 млн рублей на эскроу-счет в банке<br /> - После государственной регистрации перехода права собственности:<br /> - 6,3 млн рублей направляется на погашение кредита<br /> - 4,7 млн рублей перечисляется продавцу</p> <blockquote> <p>"По договору счета эскроу банк открывает специальный счет для учета и блокирования денежных средств в целях их передачи другому лицу при возникновении оснований, предусмотренных договором" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 860.7)</p> </blockquote> <p><strong>3. Договор купли-продажи с особым порядком расчетов</strong><br /> В основном договоре указывается полная цена — 11 млн рублей, а в отдельном разделе прописывается:<br /> - Согласие покупателя на обременение в виде залога<br /> - Обязанность покупателя перечислить часть цены (6,3 млн рублей) непосредственно банку<br /> - Освобождение покупателя от обязательства оплаты в этой части после перечисления средств банку</p> <h5 id="_6">Выводы и рекомендации</h5> <ol> <li> <p><strong>Откажитесь от схемы с занижением цены</strong> — она несет значительные правовые и налоговые риски для всех участников.</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендую использовать эскроу-счет</strong> как наиболее защищенный вариант:<br /> - Гарантирует безопасность расчетов для покупателя<br /> - Обеспечивает погашение кредита перед банком<br /> - Соответствует требованиям законодательства<br /> - Позволяет отразить реальную цену сделки</p> </li> <li> <p><strong>Если выбираете многосторонний договор</strong>:<br /> - Убедитесь в получении письменного согласия банка на сделку<br /> - Четко прописывайте все условия расчетов<br /> - Указывайте реальную цену договора — 11 млн рублей</p> </li> <li> <p><strong>Обязательно получите согласие банка</strong> на отчуждение заложенного имущества в любой выбранной форме, поскольку без этого сделка может быть признана недействительной.</p> </li> </ol> <p>Для разработки оптимальной структуры сделки и подготовки документов рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и корпоративном праве.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>