Дарение и последующая продажа квартиры с договорным ограничением отчуждения

<h2 id="-">Оформление дарения квартиры, приобретенной по программе для детей-сирот</h2> <h3 id="_1">Анализ ситуации</h3> <p>Вы приобрели квартиру в июле 2023 года с использованием средств сертификата ребенка-сироты. В договоре купли-продажи содержится условие о запрете отчуждения в течение 3 лет, однако в ЕГРН отсутствуют записи об ограничениях. Вы хотите оформить дарение этой квартиры супругу.</p> <h3 id="_2">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="-_1">Ограничения для жилья, приобретенного по программе детей-сирот</h4> <blockquote> <p>"Жилое помещение, приобретенное за счет выплаты, не может быть отчуждено, передано в залог, аренду, наем, обременено иными правами в течение трех лет со дня государственной регистрации получателем выплаты прав собственности на жилое помещение в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей", статья 8.1, пункт 14)</p> </blockquote> <p>Этот запрет является императивной нормой федерального законодательства и действует независимо от того, внесена ли соответствующая запись в ЕГРН.</p> <h4 id="_3">Правовая природа дарения</h4> <blockquote> <p>"По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ, статья 572)</p> </blockquote> <p>Дарение является одной из форм отчуждения имущества и подпадает под действие запрета, установленного для жилья детей-сирот.</p> <h4 id="_4">Последствия нарушения запрета</h4> <blockquote> <p>"Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 174.1)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Государственная регистрация прав</h4> <blockquote> <p>"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 8.1)</p> </blockquote> <h3 id="_6">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Дарение квартиры в настоящее время невозможно</strong> - заключение договора дарения будет прямо нарушать установленный законом запрет на отчуждение жилья, приобретенного по программе для детей-сирот, в течение 3 лет.</p> </li> <li> <p><strong>Отсутствие записи в ЕГРН не отменяет запрет</strong> - норма федерального закона действует независимо от внесения ограничения в реестр недвижимости.</p> </li> <li> <p><strong>Правовые последствия дарения</strong> - сделка дарения будет признана ничтожной, супруг не приобретет права собственности на квартиру, а вы можете быть привлечены к ответственности за нарушение законодательства.</p> </li> <li> <p><strong>Перспективы дальнейшей продажи</strong> - после истечения 3-летнего срока (июль 2026 года) ограничение прекращает действовать, и вы сможете свободно распоряжаться квартирой, в том числе подарить или продать ее.</p> </li> <li> <p><strong>Контроль за соблюдением ограничений</strong> - органы власти субъекта РФ осуществляют контроль за распоряжением таким жильем, поэтому попытка обойти запрет может быть выявлена.</p> </li> </ol> <p><strong>Рекомендация:</strong> Дождитесь истечения 3-летнего срока с момента государственной регистрации права собственности, после чего сможете оформить дарение супругу. Если ситуация требует срочного решения, рекомендую обратиться к адвокату для анализа возможности изменения ситуации в рамках действующего законодательства.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>