Риски при покупке квартиры с цессией через доверенное лицо и заниженной суммой в договоре

<h2 id="_1">Риски при покупке квартиры с историей сделки через доверенное лицо и заниженной ценой</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Рассматриваемая ситуация связана с покупкой квартиры, которая ранее переходила по договору переуступки прав требования через доверенное лицо с нотариальным заверением, при этом в договоре была указана неполная сумма по сравнению с фактической оплатой. Прошло 7 лет с момента той сделки.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_4">Сроки исковой давности</h4> <blockquote> <p>"Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 196)</p> <p>"Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 181)</p> <p>"Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 181)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Доверенность и представительство</h4> <blockquote> <p>"Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 186)</p> <p>"Действие доверенности прекращается вследствие: истечения срока доверенности; отмены доверенности лицом, выдавшим ее" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 188)</p> <p>"Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 189)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Налоговые аспекты</h4> <blockquote> <p>"Налоговым правонарушением признается виновно совершенное противоправное (в нарушение законодательства о налогах и сборах) деяние (действие или бездействие) налогоплательщика" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 106)</p> <p>"Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 122)</p> <p>"Лицо не может быть привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения, если со дня его совершения либо со следующего дня после окончания налогового (расчетного) периода, в течение которого было совершено это правонарушение, и до момента вынесения решения о привлечении к ответственности истекли три года (срок давности)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 113)</p> </blockquote> <h4 id="_7">Защита добросовестного приобретателя</h4> <blockquote> <p>"Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 302)</p> </blockquote> <h3 id="_8">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="1">1. По доверенности и срокам давности</h4> <ul> <li>С момента первоначальной сделки прошло 7 лет, что превышает все установленные сроки исковой давности (3 года для ничтожных сделок, 1 год для оспоримых)</li> <li>Нотариальное заверение доверенности снижает риски её недействительности</li> <li>Даже если бы доверенность была отозвана, действует защита добросовестных приобретателей</li> </ul> <h4 id="2">2. По налоговым рискам</h4> <ul> <li>Занижение цены в договоре могло повлечь налоговые последствия для участников той сделки</li> <li>Срок давности привлечения к налоговой ответственности (3 года) истек</li> <li>Для вас как покупателя налоговые риски от предыдущей сделки минимальны</li> </ul> <h4 id="3">3. Рекомендации</h4> <ol> <li><strong>Запросите расширенную выписку из ЕГРН</strong> для проверки истории переходов прав и отсутствия обременений</li> <li><strong>Убедитесь в добросовестности текущего собственника</strong> - проверьте, как долго он владеет квартирой</li> <li><strong>Оформите сделку правильно</strong> - укажите реальную цену в договоре купли-продажи</li> <li><strong>Проверьте отсутствие судебных споров</strong> в отношении данной квартиры</li> </ol> <p><strong>Общий вывод</strong>: Учитывая истечение всех сроков исковой давности и наличие нотариального заверения первоначальной сделки, риски для вас как покупателя минимальны. Однако для полного спокойствия рекомендуется провести дополнительные проверки и проконсультироваться с адвокатом при заключении договора купли-продажи.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>