Можно ли доказать, что дом не был пригоден для жилья, чтобы избежать налога с продажи квартиры?

<h2 id="45">Продажа квартиры после 4,5 лет владения: вопросы налогообложения</h2> <h3 id="_1">Анализ ситуации</h3> <p>Вы продали квартиру, находившуюся в собственности 4,5 года, при этом у вас имеется второй объект недвижимости — недостроенный дом без коммуникаций. Налоговая начислила НДФЛ и отказывается учитывать ваши расходы на ремонт проданной квартиры.</p> <h3 id="_2">Применимые нормы права</h3> <h4 id="1">1. Освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости</h4> <blockquote> <p>"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1 п. 2)</p> <p>"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1 п. 4)</p> </blockquote> <p><strong>Важно:</strong> Поскольку квартира находилась в собственности 4,5 года (менее 5 лет), доход от ее продажи подлежит налогообложению, если не применяется исключение.</p> <h4 id="2">2. Учет наличия второго объекта недвижимости</h4> <blockquote> <p>"в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1 п. 3 пп. 4)</p> </blockquote> <p>Это означает, что наличие у вас второго жилого помещения на момент продажи квартиры лишает права на освобождение от налога по минимальному 3-летнему сроку владения.</p> <h4 id="3">3. Критерии признания дома жилым помещением</h4> <blockquote> <p>"Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 15 п. 2)</p> <p>"Жилой дом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 16 п. 2)</p> </blockquote> <h4 id="4">4. Требования к жилому помещению</h4> <blockquote> <p>"Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных." (Источник: Постановление Правительства РФ №47, п. 12)</p> </blockquote> <h4 id="5">5. Учет расходов на ремонт при расчете налога</h4> <blockquote> <p>"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220 п. 2 пп. 2)</p> <p>"в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы: ... расходы на приобретение отделочных материалов; расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220 п. 3 пп. 4)</p> <p>"принятие к вычету расходов на ... отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220 п. 3 пп. 5)</p> </blockquote> <h3 id="_3">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="_4">По вопросу о недостроенном доме:</h4> <ol> <li> <p><strong>Дом может быть признан непригодным для проживания</strong>, если он не соответствует установленным требованиям, в частности отсутствуют обязательные инженерные системы.</p> </li> <li> <p><strong>Для подтверждения непригодности дома</strong> необходимо официальное заключение комиссии, которая оценивает соответствие помещения установленным требованиям.</p> </li> <li> <p><strong>Простое отсутствие коммуникаций</strong> само по себе не является автоматическим основанием для признания дома непригодным, особенно если он расположен в местности, где допускается отсутствие централизованных систем.</p> </li> </ol> <h4 id="_5">По вопросу учета расходов на ремонт:</h4> <ol> <li> <p><strong>Расходы на ремонт могут быть учтены</strong> при определении налоговой базы, но только при соблюдении определенных условий.</p> </li> <li> <p><strong>Ключевое условие</strong> — договор купли-продажи должен предусматривать приобретение квартиры без отделки.</p> </li> <li> <p><strong>Наличие документов</strong>, подтверждающих расходы на ремонт, обязательно, но недостаточно без выполнения основного условия о характере приобретения.</p> </li> </ol> <h4 id="_6">Рекомендации:</h4> <ol> <li> <p><strong>По вопросу дома</strong>: Обратитесь в межведомственную комиссию при местной администрации для получения официального заключения о непригодности дома для проживания.</p> </li> <li> <p><strong>По вопросу ремонта</strong>: Проверьте условия договора купли-продажи квартиры — если в нем указано, что квартира приобретается без отделки, обжалуйте отказ налоговой с предоставлением всех подтверждающих документов.</p> </li> <li> <p><strong>Альтернативный вариант</strong>: Используйте имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей, который предоставляется при продаже жилых помещений.</p> </li> <li> <p><strong>При наличии разногласий</strong> с налоговым органом рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах, для подготовки квалифицированной позиции по обжалованию решения налоговой инспекции.</p> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>