Налоговый вычет при продаже недвижимости и учет ипотечной квартиры супруги

<h2 id="_1">Учет расходов на приобретение ипотечной квартиры супругой при налогообложении доходов от продажи имущества</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы продали две квартиры в 2024 году, находившиеся в собственности менее минимального предельного срока владения (менее 3 лет). Одна квартира получена по приватизации, другая — по наследству. Ваша супруга в том же году приобрела квартиру в ипотеку. Вы хотите учесть расходы на приобретение этой квартиры (включая проценты по кредиту) для уменьшения налогооблагаемой базы от продажи ваших квартир.</p> <h3 id="_3">Применимые нормы законодательства</h3> <h4 id="_4">Налогообложение доходов от продажи имущества</h4> <blockquote> <p>"физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности" (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 1, подпункт 2)</p> <p>"При определении налоговых баз... соответствующие доходы уменьшаются на сумму налоговых вычетов, предусмотренных подпунктом 1 (в части, относящейся к проданному имуществу) и подпунктами 2 и 5 пункта 1 статьи 220 настоящего Кодекса" (Источник: НК РФ, статья 210, пункт 6, подпункт 1)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Минимальный срок владения недвижимостью</h4> <blockquote> <p>"минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика... право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации" (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 3)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Имущественные налоговые вычеты</h4> <blockquote> <p>"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1)</p> <p>"вместо получения имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)</p> </blockquote> <h4 id="_7">Вычеты при приобретении недвижимости</h4> <blockquote> <p>"имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества... не превышающем 2 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 3, подпункт 1)</p> <p>"имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 4)</p> </blockquote> <h4 id="_8">Взаимозависимые лица</h4> <blockquote> <p>"лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях" признаются взаимозависимыми лицами (Источник: НК РФ, статья 20, пункт 1, подпункт 3)</p> </blockquote> <h3 id="_9">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Невозможность переноса вычетов между супругами</strong><br /> - Вы и ваша супруга являетесь разными налогоплательщиками, несмотря на статус взаимозависимых лиц<br /> - Имущественные вычеты при покупке недвижимости (включая проценты по ипотеке) предоставляются только тому налогоплательщику, который произвел эти расходы<br /> - Расходы вашей супруги на приобретение квартиры не могут быть учтены для уменьшения вашего налогооблагаемого дохода от продажи вашего имущества</p> </li> <li> <p><strong>Варианты уменьшения налогооблагаемой базы от продажи квартир</strong><br /> - Вы можете использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей для каждой проданной квартиры (общий лимит 1 млн руб. на все объекты)<br /> - Или вы можете уменьшить доходы на фактические документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этих квартир (если такие расходы были)</p> </li> <li> <p><strong>Для вашей супруги</strong><br /> - Она имеет право на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры в размере фактических расходов (до 2 000 000 рублей)<br /> - А также на вычет по уплаченным процентам по ипотечному кредиту (до 3 000 000 рублей)<br /> - Эти вычеты она сможет использовать при подаче налоговой декларации</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендации</strong><br /> - Вам следует рассчитывать налог от продажи своих квартир исходя из своих расходов или используя имущественный вычет<br /> - Ваша супруга может отдельно заявить свои вычеты при приобретении квартиры<br /> - Для точного расчета рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве, так как каждая ситуация имеет индивидуальные особенности</p> </li> </ol> <p>Учет расходов на приобретение квартиры вашей супругой для уменьшения вашего налогооблагаемого дохода от продажи вашего имущества налоговым законодательством не предусмотрен.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>