Порядок уплаты налогов при сдаче в аренду квартиры в долевой собственности

<h2 id="_1">Сдача квартиры в долевой собственности с уплатой налога самозанятым собственником</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы с сестрой являетесь собственниками квартиры в долевой собственности (1/3 и 2/3 доли соответственно) и планируете сдать её в аренду на 11 месяцев. Ваша сестра, являясь самозанятой, хочет взять на себя обязанность по уплате налога на весь доход от аренды.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_4">Требования к сдаче имущества в долевой собственности</h4> <blockquote> <p>"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246)</p> <p>"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 247)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Распределение доходов от использования общего имущества</h4> <blockquote> <p>"Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 248)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Особенности налогообложения для самозанятых</h4> <blockquote> <p>"Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам" (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 10)</p> <p>"Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав)." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 6)</p> </blockquote> <h4 id="_7">Форма договора найма жилого помещения</h4> <blockquote> <p>"Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 674)</p> <p>"Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 674)</p> </blockquote> <h3 id="_8">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="_9">Порядок оформления отношений между собственниками</h4> <ol> <li> <p><strong>Соглашение между собственниками</strong> - необходимо заключить письменное соглашение, в котором:<br /> - Вы даете согласие на сдачу квартиры в аренду<br /> - Определяется порядок распределения доходов с отступлением от принципа соразмерности долям<br /> - Устанавливается, что вся арендная плата будет поступать сестре<br /> - Фиксируется обязанность сестры уплачивать налог на профессиональный доход со всей суммы арендных платежей</p> </li> <li> <p><strong>Доверенность на управление</strong> - вы можете выдать сестре доверенность на заключение договора аренды и получение арендных платежей.</p> </li> </ol> <h4 id="_10">Оформление договора аренды</h4> <ol> <li> <p><strong>Договор найма жилого помещения</strong> должен быть заключен в письменной форме с указанием:<br /> - Сестры как наймодателя (на основании доверенности или как уполномоченного лица)<br /> - Срока аренды - 11 месяцев<br /> - Размера арендной платы и порядка её внесения</p> </li> <li> <p><strong>Государственная регистрация</strong> - поскольку договор заключается на срок более года, он подлежит государственной регистрации.</p> </li> </ol> <h4 id="_11">Особенности для самозанятых</h4> <ol> <li> <p><strong>Оформление доходов</strong> - сестра должна отражать каждый платеж по аренде в приложении "Мой налог", формируя чек для арендатора.</p> </li> <li> <p><strong>Налоговая ставка</strong> - при сдаче жилья физическим лицам применяется ставка 4%.</p> </li> <li> <p><strong>Ограничения</strong> - сестра не должна иметь работников по трудовым договорам и ее доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год.</p> </li> </ol> <h4 id="_12">Налоговые риски и их минимизация</h4> <ul> <li><strong>Риск</strong>: Налоговые органы могут расценить схему как получение вами дохода с последующим дарением сестре</li> <li><strong>Минимизация</strong>: Четкое документальное оформление всех отношений между собственниками</li> <li><strong>Риск</strong>: Признание договора аренды недействительным из-за отсутствия согласия всех собственников</li> <li><strong>Минимизация</strong>: Наличие нотариально удостоверенного согласия на сдачу в аренду</li> </ul> <h4 id="_13">Документы для подтверждения правомерности</h4> <ol> <li>Соглашение между собственниками о порядке использования имущества</li> <li>Доверенность на управление имуществом</li> <li>Договор аренды с указанием получателя арендных платежей</li> <li>Чеки, сформированные в приложении "Мой налог"</li> </ol> <h3 id="_14">Итоговые рекомендации</h3> <ol> <li>Заключите письменное соглашение с сестрой о порядке сдачи квартиры в аренду и распределения доходов</li> <li>Оформите доверенность на сестру для заключения договора аренды и получения платежей</li> <li>Заключите письменный договор найма жилого помещения на 11 месяцев</li> <li>Зарегистрируйте договор в установленном порядке</li> <li>Сестре следует отражать все поступления от аренды в приложении "Мой налог" с формированием чеков</li> <li>Сохраняйте все документы для подтверждения правомерности распределения налоговой нагрузки</li> </ol> <p>Для более детальной проработки документов и минимизации налоговых рисков рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся в области налогообложения и недвижимости.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>