Риски требования налоговой подтверждения доходов при сделке купли-продажи недвижимости без официальных доходов

<h2 id="-">Передача недвижимости между фактическими супругами через договор купли-продажи: налоговые риски и рекомендации</h2> <h3 id="_1">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете приобрести квартиру у лица, с которым состоите в незарегистрированном браке, через договор купли-продажи. Основные особенности ситуации:<br /> - Стоимость квартиры составляет несколько миллионов рублей<br /> - У вас отсутствуют официальные доходы<br /> - Вы рассматриваете вариант указания источника средств как "личные накопления" или "средства родственников"</p> <h3 id="_2">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_3">Налоговый контроль за сделками</h4> <blockquote> <p>"Налоговым контролем признается деятельность уполномоченных органов по контролю за соблюдением законодательства о налогах и сборах" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 82)</p> </blockquote> <p>Налоговые органы могут проводить камеральные проверки на основе документов о сделках:</p> <blockquote> <p>"Камеральная налоговая проверка проводится по месту нахождения налогового органа на основе налоговых деклараций (расчетов) и документов, представленных налогоплательщиком, а также других документов о деятельности налогоплательщика, имеющихся у налогового органа" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 88)</p> </blockquote> <h4 id="_4">Обязательный контроль крупных сделок</h4> <p>Особое внимание уделяется сделкам с недвижимостью на крупные суммы:</p> <blockquote> <p>"Операция с наличными и (или) безналичными денежными средствами, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую совершается данная операция, равна или превышает 5 миллионов рублей" (Источник: Федеральный закон "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма", статья 6)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Риски признания сделки недействительной</h4> <blockquote> <p>"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 170)</p> </blockquote> <h3 id="_6">Риски и рекомендации</h3> <h4 id="_7">Вероятность проверки источников доходов</h4> <p><strong>Высокая вероятность</strong>, поскольку:<br /> - Сделка с недвижимостью стоимостью несколько миллионов рублей автоматически попадает под контроль финансового мониторинга<br /> - Отсутствие официальных доходов у покупателя является основанием для дополнительной проверки<br /> - Налоговые органы активно проверяют крупные сделки между физическими лицами</p> <h4 id="_8">Правомерность указания "личных накоплений"</h4> <p>Указание источника средств как "личные накопления" или "средства родственников" без документального подтверждения создает значительные риски:</p> <ol> <li><strong>Налоговые риски</strong>: Налоговый орган может признать полученные средства доходом и доначислить НДФЛ</li> </ol> <blockquote> <p>"Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 122)</p> </blockquote> <ol start="2"> <li><strong>Риск признания сделки мнимой</strong>: Если будет установлено, что реальной передачи денег не происходило, сделка может быть признана ничтожной</li> </ol> <h4 id="_9">Взаимозависимость лиц</h4> <p>Хотя вы не состоите в зарегистрированном браке, суд может признать вас взаимозависимыми лицами:</p> <blockquote> <p>"Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 20)</p> </blockquote> <h3 id="_10">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Высокий риск проверки</strong> - при сделке с недвижимостью стоимостью несколько миллионов рублей налоговая почти наверняка запросит подтверждение источников средств.</p> </li> <li> <p><strong>Не рекомендуется</strong> указывать "личные накопления" или "средства родственников" без документального подтвержения, поскольку:<br /> - Это может привести к доначислению НДФЛ и штрафам<br /> - Создает риск признания сделки недействительной</p> </li> <li> <p><strong>Альтернативные варианты</strong>:<br /> - Рассмотреть оформление дарения после истечения 5-летнего срока владения (освобождение от НДФЛ)<br /> - Оформить официальный заем у родственников с соответствующим договором и движением средств<br /> - Постепенно накапливать средства на банковском счете для создания документальной истории</p> </li> <li> <p><strong>Общие рекомендации</strong>:<br /> - Обеспечьте реальное движение денежных средств по сделке<br /> - Подготовьте документальное подтверждение легальности источников средств<br /> - Проконсультируйтесь с адвокатом для разработки оптимальной схемы с учетом конкретных обстоятельств</p> </li> </ol> <p>Наиболее безопасным подходом будет либо дождаться истечения 5-летнего срока и оформить дарение, либо обеспечить документально подтвержденное происхождение средств для покупки.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>