Налогообложение при дарении недвижимости и последующей продаже через ИП, а также вопросы перехода собственности к юрлицу

<h2 id="-">Налогообложение и правовые аспекты дарения и последующей продажи недвижимости супругу-ИП</h2> <h3 id="_1">Анализ ситуации</h3> <p>Рассмотрим вашу ситуацию с юридической точки зрения, учитывая все указанные обстоятельства.</p> <h4 id="1">1. Налогообложение при дарении недвижимости супругу</h4> <p>При безвозмездной передаче земельного участка с постройкой супругу у вас как у дарителя <strong>не возникает обязанности по уплате НДФЛ</strong>.</p> <blockquote> <p>"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217, пункт 18.1)</p> </blockquote> <p>Поскольку вы и ваш супруг являетесь членами семьи, доход в виде полученного в дар недвижимого имущества освобождается от налогообложения.</p> <h4 id="2">2. Налогообложение дохода от продажи недвижимости индивидуальным предпринимателем</h4> <p>Ваш супруг как индивидуальный предприниматель будет обязан уплатить налог с дохода от продажи недвижимости, полученной по договору дарения.</p> <p><strong>Ключевой момент:</strong> применяемая система налогообложения влияет на порядок налогообложения.</p> <blockquote> <p>"При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 346.15)</p> <p>"положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных: от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности; от реализации ценных бумаг;" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 2, подпункт 4)</p> </blockquote> <p>Это означает, что при продаже недвижимости, которая <strong>не использовалась в предпринимательской деятельности</strong>, применяются особые правила налогообложения, отличные от обычного порядка учета доходов при УСН.</p> <p><strong>Важно:</strong> если недвижимость будет продана в течение минимального срока владения (менее 3/5 лет в зависимости от даты приобретения), доход от продажи подлежит налогообложению. Поскольку вы владеете имуществом менее 3 лет, а супруг получит его по дарению и планирует быстро продать, налог придется уплатить.</p> <h4 id="3">3. Переход права собственности к юридическому лицу</h4> <p>При продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем юридическому лицу право собственности переходит к последнему в установленном законом порядке.</p> <blockquote> <p>"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 551, пункт 1)</p> <p>"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 131, пункт 1)</p> </blockquote> <h4 id="4">4. Постановка недвижимости на баланс юридического лица</h4> <p>После перехода права собственности к юридическому лицу приобретенная недвижимость подлежит отражению в бухгалтерском учете.</p> <blockquote> <p>"Под основными средствами в целях настоящей главы понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 100 000 рублей." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 257, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Недвижимое имущество, приобретенное юридическим лицом, подлежит постановке на баланс в качестве основного средства, если оно соответствует критериям (стоимость более 100 000 рублей и срок полезного использования более 12 месяцев).</p> <h3 id="_2">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>При дарении</strong> вам как дарителю не нужно платить налог, поскольку дарение осуществляется между супругами.</p> </li> <li> <p><strong>При последующей продаже</strong> ваш супруг как индивидуальный предприниматель будет обязан уплатить налог с дохода от продажи, поскольку имущество будет находиться в собственности менее минимального срока.</p> </li> <li> <p><strong>Система налогообложения ИП</strong> влияет на порядок учета дохода: при УСН "доходы" налог составит 6% от суммы продажи, при УСН "доходы минус расходы" - 15% от разницы между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на приобретение (в данном случае расходов нет, так как имущество получено в дар).</p> </li> <li> <p><strong>При продаже юридическому лицу</strong> право собственности перейдет к компании после государственной регистрации перехода права.</p> </li> <li> <p><strong>Приобретенная недвижимость</strong> будет поставлена на баланс юридического лица в качестве основного средства.</p> </li> </ol> <p><strong>Рекомендация:</strong> Учитывая сложность налоговых последствий и возможные риски признания сделки притворной (если будет установлена цель уклонения от налогов), рекомендую проконсультироваться с адвокатом для детальной проработки схемы сделок и минимизации налоговых рисков.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>