Расчет НДФЛ при продаже земельного участка, образованного из нескольких частей, с учетом кадастровой стоимости и расходов на приобретение

<h2 id="_1">Расчёт НДФЛ при продаже земельного участка, образованного из двух ранее приобретённых объектов, и документы для подтверждения расходов</h2> <h3 id="_2">Анализ вашей ситуации</h3> <p>Вы совершили последовательные операции: приобрели два земельных участка (целый и долю) для садоводства, затем образовали из них один новый участок и продали его в том же году. Все операции прошли в 2025 году. Поскольку новый участок был продан в том же году, когда был образован и когда были приобретены исходные участки, он находился в вашей собственности менее минимального предельного срока владения (3 или 5 лет). Следовательно, доход от его продажи подлежит налогообложению НДФЛ.</p> <h3 id="_3">Применимые нормы права и ответы на ваши вопросы</h3> <h4 id="1">1. Определение налоговой базы и возможность учёта расходов</h4> <h5 id="11">1.1. Применение правила о кадастровой стоимости</h5> <p>Согласно Налоговому кодексу, при продаже недвижимого имущества действует специальное правило:</p> <blockquote> <p>"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика... принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 214.10, пункт 2)</p> </blockquote> <p>В вашем случае:<br /> * Цена продажи (доход): <strong>13,5 млн руб.</strong><br /> * Кадастровая стоимость проданного участка: <strong>14 млн руб.</strong><br /> * 70% от кадастровой стоимости: <strong>14 млн руб. × 0,7 = 9,8 млн руб.</strong></p> <p><strong>Вывод:</strong> Поскольку ваши доходы от продажи (13,5 млн руб.) <strong>больше</strong>, чем 9,8 млн руб., указанное правило <strong>НЕ применяется</strong>. Для целей налогообложения принимается фактическая цена продажи — 13,5 млн руб.</p> <h5 id="12">1.2. Учёт расходов на приобретение исходных участков</h5> <p>При продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального предельного срока, налогоплательщик имеет право уменьшить полученные доходы:</p> <blockquote> <p>"...на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 220, пункт 2, подпункт 2)</p> </blockquote> <p>Ключевой вопрос: можно ли считать расходы на приобретение исходных участков (№ 50:11111:1 и доли в № 50:22222:2) расходами, связанными с приобретением проданного участка (№ 50:33333:3)?</p> <p>Законодательство содержит схожее правило для жилых помещений:</p> <blockquote> <p>"При продаже жилых помещений... образованных в результате... перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений... в состав расходов налогоплательщика... могут включаться расходы на приобретение исходных жилых помещений..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 220, пункт 2, подпункт 2)</p> </blockquote> <p>Прямой аналогичной нормы для <strong>земельных участков</strong> в предоставленном контексте <strong>нет</strong>. Однако логика и цель имущественного вычета (учёт реальных затрат на создание/приобретение имущества) совпадают. При образовании нового земельного участка:</p> <blockquote> <p>"Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков..." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 11.2, пункт 1)<br /> "При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки..." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 11.7, пункт 2)</p> </blockquote> <p>Исходные участки прекращают существование, а право на новый участок возникает на основе прав на исходные объекты.</p> <p><strong>Вывод:</strong> Существуют правовые основания для заявления о включении в состав расходов сумм, затраченных на приобретение исходных земельных участков, из которых был образован проданный объект. Однако, учитывая отсутствие в НК РФ прямой нормы для земли (в отличие от жилья), данная позиция может быть оспорена налоговым органом и потребует детального обоснования.</p> <h5 id="13">1.3. Расчёт налоговой базы</h5> <p>Исходя из изложенного:<br /> * <strong>Вариант 1 (предпочтительный, с учётом расходов):</strong><br /> * Доход от продажи: 13 500 000 руб.<br /> * Расходы на приобретение: 8 000 000 руб. + 3 000 000 руб. = 11 000 000 руб.<br /> * <strong>Налоговая база: 13 500 000 - 11 000 000 = 2 500 000 руб.</strong></p> <ul> <li><strong>Вариант 2 (без учёта расходов):</strong><ul> <li>Налоговая база: 13 500 000 руб. (за вычетом имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб., если право на него есть, но это менее выгодно).</li> </ul> </li> </ul> <h4 id="2">2. Документы для подтверждения расходов</h4> <p>Для обоснования связи между расходами на исходные участки и стоимостью проданного участка потребуется сформировать пакет документов, подтверждающий всю цепочку операций.</p> <h5 id="21">2.1. Базовый комплект (подтверждение оплаты исходных участков):</h5> <ul> <li>Договоры купли-продажи земельного участка (№50:11111:1) и доли в участке (№50:22222:2).</li> <li>Выписки из ЕГРН, подтверждающие государственную регистрацию перехода права собственности к вам на эти объекты.</li> <li>Банковские документы, подтверждающие оплату по договорам (выписки по счету, документы об открытии/исполнении аккредитива).</li> </ul> <h5 id="22">2.2. Ключевые документы, подтверждающие образование нового участка:</h5> <ul> <li><strong>Межевой план</strong> на образованный земельный участок (№50:33333:3). Это основной документ, который готовит кадастровый инженер и который содержит сведения об исходных земельных участках.<br /> &gt; "Результатом кадастровых работ... является межевой план..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", Статья 37)</li> <li><strong>Документ-основание для образования участка:</strong> Это может быть соглашение о перераспределении земельных участков (если второй участок или доля в нём принадлежали вам на праве собственности), решение уполномоченного органа или иной документ, на основании которого проводились кадастровые работы.</li> <li><strong>Выписка из ЕГРН на новый участок (№50:33333:3),</strong> где в качестве основания возникновения права будет указано образование из исходных участков (например, "перераспределение").<br /> &gt; "В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения... сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 9, пункт 2, подпункт 3)</li> </ul> <h5 id="23">2.3. Дополнительно (для пояснения):</h5> <ul> <li>Можно подготовить пояснительную записку (таблицу) для налогового органа, в которой наглядно показать цепочку: даты и суммы покупок исходных объектов → документы об их образовании в новый объект → дата и сумма продажи нового объекта.</li> </ul> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Налоговая база для расчёта НДФЛ</strong> в вашем случае должна определяться как разница между ценой продажи нового участка (<strong>13,5 млн руб.</strong>) и документально подтверждёнными расходами на приобретение исходных участков (<strong>11 млн руб.</strong>), что составит <strong>2,5 млн руб.</strong> Правило о применении 70% кадастровой стоимости не действует, так как цена продажи выше этого значения.</p> </li> <li> <p><strong>Применить имущественный налоговый вычет в виде расходов (п. 2 пп. 2 ст. 220 НК РФ) можно</strong>, но это потребует тщательного документального обоснования связи между проданным и приобретённым имуществом. Позиция не является бесспорной из-за отсутствия в НК РФ прямой нормы для земельных участков, аналогичной норме для жилых помещений.</p> </li> <li> <p><strong>Для подтверждения расходов</strong> в налоговый орган, помимо договоров купли-продажи, выписок из ЕГРН и платёжных документов по исходным сделкам, <strong>обязательно необходимо представить</strong>:</p> <ul> <li>Межевой план на образованный участок.</li> <li>Выписку из ЕГРН на проданный участок (№50:33333:3).</li> <li>Документ, на основании которого было осуществлено образование участка (например, соглашение о перераспределении).</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Рекомендация:</strong> Учитывая сложность ситуации и потенциальный риск спора с налоговым органом по вопросу учёта расходов на исходные участки, настоятельно рекомендуем перед подачей декларации проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на налоговом и земельном праве. Он поможет правильно сформировать пакет документов и даст оценку перспективам подтверждения вашей позиции. Декларацию по форме 3-НДФЛ за 2025 год необходимо представить не позднее 30 апреля 2026 года.</p> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>