Налогообложение при дарении и купле-продаже недвижимости между родственниками: различия и сроки владения

<h2 id="vs">Налогообложение при передаче квартиры родственнику: дарение vs продажа</h2> <h3 id="_1">Анализ вашей ситуации</h3> <p>Вы планируете передать квартиру родственнику и хотите минимизировать налоговые последствия. Рассматриваются два варианта: дарение и продажа. Ключевой фактор — наличие близкого родства между сторонами сделки.</p> <h3 id="_2">Налогообложение при дарении квартиры</h3> <h4 id="_3">Для одаряемого (получателя квартиры)</h4> <blockquote> <p>"доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)" (Источник: НК РФ Статья 217, пункт 18.1)</p> </blockquote> <p><strong>Важно</strong>: если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, налог составит 13% от кадастровой стоимости квартиры.</p> <h4 id="_4">Для дарителя</h4> <p>Даритель не получает дохода от передачи имущества, поэтому не платит НДФЛ. Налоговых обязательств у дарителя не возникает.</p> <h3 id="_5">Налогообложение при последующей продаже подаренной квартиры</h3> <h4 id="_6">Минимальный срок владения</h4> <blockquote> <p>"минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации" (Источник: НК РФ Статья 217.1, пункт 3)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод</strong>: если вы получили квартиру в дар от близкого родственника, минимальный срок владения для освобождения от налога при продаже составляет <strong>3 года</strong>.</p> <h3 id="_7">Налогообложение при продаже квартиры</h3> <h4 id="_8">Для продавца</h4> <blockquote> <p>"доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более" (Источник: НК РФ Статья 217, пункт 17.1)</p> </blockquote> <p>Если срок владения менее минимального предельного срока:<br /> - НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и 1 000 000 рублей (имущественный вычет)<br /> - Или можно уменьшить доход на документально подтвержденные расходы на приобретение</p> <h4 id="_9">Для покупателя</h4> <p>Покупатель не получает дохода при покупке недвижимости, поэтому НДФЛ не платит. Единственные расходы — государственная пошлина за регистрацию права собственности.</p> <h3 id="vs_1">Сравнительный анализ: дарение vs продажа</h3> <h4 id="_10">Дарение между близкими родственниками</h4> <ul> <li><strong>Для дарителя</strong>: нет налоговых обязательств</li> <li><strong>Для одаряемого</strong>: нет налога при получении</li> <li><strong>При последующей продаже</strong>: минимальный срок владения — 3 года для освобождения от налога</li> </ul> <h4 id="_11">Продажа между родственниками</h4> <ul> <li><strong>Для продавца</strong>: если срок владения менее 5 лет (в общем случае) — НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение/1 000 000 рублей вычета</li> <li><strong>Для покупателя</strong>: нет налога, но нотариальные и регистрационные расходы</li> </ul> <h3 id="_12">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Дарение выгоднее</strong>, если стороны являются близкими родственниками (супруги, родители-дети, бабушки/дедушки-внуки, братья-сестры):<br /> - Налог при получении не уплачивается<br /> - Минимальный срок владения для последующей продажи без налога — 3 года</p> </li> <li> <p><strong>При продаже</strong> имейте в виду:<br /> - Если продаете квартиру, находившуюся в собственности менее 5 лет (в общем случае), придется заплатить НДФЛ<br /> - Между взаимозависимыми лицами возможен контроль цен сделки налоговыми органами</p> </li> <li> <p><strong>Важный нюанс</strong>:</p> <blockquote> <p>"в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества" (Источник: НК РФ Статья 214.10, пункт 2)</p> </blockquote> </li> </ol> <p>Рекомендую подтвердить степень родства и проконсультироваться с адвокатом для подготовки всех необходимых документов и минимизации налоговых рисков.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>