Необходимо ли платить НДФЛ.

<h2 id="_1">Продажа жилого дома, достроенного из объекта незавершенного строительства: обязанность по уплате НДФЛ</h2> <h3 id="_2">Анализ вашей ситуации</h3> <p>Вы приобрели и зарегистрировали в ЕГРН объект незавершенного строительства (жилой дом) в 2017 году. В 2022 году объект был достроен и зарегистрирован как готовый жилой дом. В 2025 году дом был продан. Налоговый орган считает, что срок владения для целей налогообложения следует считать с 2022 года (регистрация готового дома). Однако это мнение противоречит позиции Верховного Суда РФ и нормам Налогового кодекса.</p> <h3 id="_3">Применимые нормы права</h3> <h4 id="1">1. Определение момента начала течения срока владения</h4> <p>Для освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости имущество должно непрерывно находиться в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения.</p> <blockquote> <p>"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ Статья 217.1, пункт 2)</p> </blockquote> <p>Ключевое значение имеет правило, установленное для жилых помещений, образованных в результате реконструкции:</p> <blockquote> <p>"При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или <strong>реконструкции</strong> жилого помещения... в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них <strong>включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения</strong>." (Источник: НК РФ Статья 217.1, пункт 2)</p> </blockquote> <p><strong>Важная интерпретация:</strong> Достройка объекта незавершенного строительства до готового жилого дома квалифицируется как реконструкция. Следовательно, срок владения готовым домом должен исчисляться с момента регистрации права на исходный объект — объект незавершенного строительства в 2017 году.</p> <h4 id="2">2. Минимальный срок владения</h4> <p>В вашем случае право собственности на исходный объект (незавершенное строительство) получено по возмездной сделке (купля-продажа), а не в порядке наследования, дарения от близкого родственника или приватизации. Следовательно, применяется общий минимальный срок владения — 5 лет.</p> <blockquote> <p>"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет <strong>пять лет</strong>." (Источник: НК РФ Статья 217.1, пункт 4)</p> </blockquote> <h4 id="3">3. Обязанность по декларированию и уплате налога</h4> <p>Доходы от продажи недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в Российской Федерации.</p> <blockquote> <p>"Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации;" (Источник: НК РФ Статья 208, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Физические лица обязаны самостоятельно исчислять и уплачивать НДФЛ с доходов от продажи имущества, а также представлять налоговую декларацию.</p> <blockquote> <p>"физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности..." (Источник: НК РФ Статья 228, пункт 1)<br /> "Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию" (Источник: НК РФ Статья 228, пункт 3)</p> </blockquote> <p><strong>Однако</strong>, обязанность возникает только если доход не освобожден от налогообложения. В вашем случае, если срок владения считать с 2017 года, то к моменту продажи в 2025 году он составил 8 лет, что превышает минимальные 5 лет. Следовательно, доход от продажи должен быть освобожден от налогообложения.</p> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Срок владения исчисляется с 2017 года.</strong> Период владения объектом незавершенного строительства включается в общий срок владения готовым жилым домом на основании нормы пункта 2 статьи 217.1 НК РФ (правило о реконструкции). Ваш общий срок владения составляет с 2017 по 2025 год (8 лет).</p> </li> <li> <p><strong>Доход от продажи освобождается от НДФЛ.</strong> Поскольку срок владения (8 лет) превышает установленный минимальный предельный срок в 5 лет, доход, полученный вами от продажи дома в 2025 году, не подлежит налогообложению на основании пункта 17.1 статьи 217 и статьи 217.1 НК РФ.</p> </li> <li> <p><strong>Позиция налогового органа ошибочна.</strong> Утверждение инспекции о начале течения срока с 2022 года не соответствует положениям Налогового кодекса и подтвержденной судебной практике Верховного Суда РФ.</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендуемые действия:</strong></p> <ul> <li><strong>Подготовьте письменное возражение</strong> в налоговый орган, в котором сошлитесь на:<ul> <li>Пункт 2 статьи 217.1 НК РФ (включение срока владения исходным объектом при реконструкции).</li> <li>Кассационное определение Верховного Суда РФ от 17.09.2025 № 43-КАД25-2-К6 (укажите его номер и суть позиции).</li> <li>Копии документов, подтверждающих регистрацию права на объект незавершенного строительства в 2017 году и на готовый дом в 2022 году (выписки из ЕГРН).</li> </ul> </li> <li>В налоговой декларации за 2025 год (3-НДФЛ) вы вправе не указывать доход от продажи данного дома, так как он освобожден от налогообложения.<br /> &gt;"Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса" (Источник: НК РФ Статья 229, пункт 4)</li> <li>Если налоговый орган, несмотря на ваши возражения, выставит требование об уплате налога или доначислит его, вам необходимо будет обжаловать это решение в вышестоящем налоговом органе, а затем в суде. В этом случае настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах.</li> </ul> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>