Как снизить налог при продаже дома с землей для ИП на упрощенке: какую цену написать в договоре купли-продажи

<h2 id="_1"><strong>Минимизация налогов при продаже жилого дома и земельного участка ИП на УСН</strong></h2> <h3 id="_2"><strong>Анализ ситуации</strong></h3> <p>Вы являетесь индивидуальным предпринимателем на УСН (6%) и продаете недвижимость (жилой дом и земельный участок), которой владеете менее пяти лет. Ключевой вопрос — налогообложение дохода от продажи и определение безопасной цены договора.</p> <p>Первое и самое важное: <strong>доход от продажи личной недвижимости, не используемой в предпринимательской деятельности, не является доходом от предпринимательства</strong>. Поэтому он <strong>не облагается налогом по УСН (6%)</strong>.</p> <blockquote> <p>"Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (<strong>в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности</strong>)" (Источник: НК РФ, Статья 346.11, пункт 3).</p> </blockquote> <p>Доход от продажи этой недвижимости подлежит налогообложению <strong>НДФЛ на общих основаниях</strong> как доход физического лица.</p> <blockquote> <p>"Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц ... признаются <strong>физические лица</strong>" (Источник: НК РФ, Статья 207, пункт 1).<br /> "Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... <strong>доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации</strong>" (Источник: НК РФ, Статья 208, пункт 1, подпункт 5).</p> </blockquote> <p><strong>Вывод по первому вопросу:</strong> Продажа облагается <strong>НДФЛ (13%)</strong>, а не налогом по УСН.</p> <h3 id="_3"><strong>Применимые нормы и расчёт налоговой базы</strong></h3> <h4 id="1"><strong>1. Определение дохода для расчёта НДФЛ</strong></h4> <p>Для продажи недвижимости, находящейся в собственности менее минимального срока, существует специальное правило:</p> <blockquote> <p>"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества <strong>меньше, чем кадастровая стоимость</strong> этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент <strong>0,7</strong>, в целях налогообложения доходы налогоплательщика ... принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости" (Источник: НК РФ, Статья 214.10, пункт 2).</p> </blockquote> <p><strong>Как это работает на вашем примере?</strong><br /> * Кадастровая стоимость дома: 2 100 000 руб.<br /> * Кадастровая стоимость участка: 580 000 руб.<br /> * <strong>Общая кадастровая стоимость:</strong> 2 680 000 руб.<br /> * <strong>Налоговая база по умолчанию (70% от кадастровой стоимости):</strong> 2 680 000 * 0.7 = <strong>1 876 000 руб.</strong></p> <p>Если вы укажете в договоре купли-продажи цену <strong>ниже 1 876 000 рублей</strong>, то для расчёта НДФЛ налоговая инспекция будет использовать именно эту рассчитанную сумму (1 876 000 руб.), а не вашу договорную цену.</p> <h4 id="2"><strong>2. Налоговые вычеты для уменьшения базы</strong></h4> <p>Вы вправе уменьшить полученный доход на сумму налогового вычета:<br /> 1. <strong>Фиксированный имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей</strong> (общий для всех объектов, проданных в году).<br /> 2. <strong>Или</strong> вычесть <strong>фактически произведённые и документально подтверждённые расходы</strong>, связанные с приобретением этого имущества (например, сумму, за которую вы сами купили этот дом и участок).</p> <blockquote> <p>"Имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, ... или земельных участков ... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения ... <strong>не превышающем в целом 1 000 000 рублей</strong>; вместо получения ... вычета ... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и <strong>документально подтвержденных расходов</strong>" (Источник: НК РФ, Статья 220, пункт 2, подпункты 1, 2).</p> </blockquote> <h4 id="3"><strong>3. Примеры расчёта НДФЛ</strong></h4> <p><strong>Сценарий 1:</strong> Договорная цена выше или равна 1 876 000 руб., вычет 1 млн руб.<br /> * Налоговая база (доход) = Цена договора (минимум 1 876 000 руб.)<br /> * Налог = (1 876 000 - 1 000 000) * 13% = <strong>113 880 руб.</strong></p> <p><strong>Сценарий 2:</strong> Договорная цена ниже 1 876 000 руб., вычет 1 млн руб.<br /> * Налоговая база (доход) = 1 876 000 руб. (70% от кадастра)<br /> * Налог = (1 876 000 - 1 000 000) * 13% = <strong>113 880 руб.</strong> (налоги одинаковы в этих двух сценариях).</p> <p><strong>Сценарий 3:</strong> У вас есть документы, подтверждающие расходы на покупку (например, на 1 500 000 руб.).<br /> * Налоговая база (доход) = 1 876 000 руб.<br /> * Налог = (1 876 000 - 1 500 000) * 13% = <strong>48 880 руб.</strong></p> <h4 id="4"><strong>4. Распределение цены между домом и участком</strong></h4> <p>В договоре купли-продажи лучше указать стоимость каждого объекта отдельно. Это важно, так как кадастровая стоимость определяется для каждого объекта.<br /> Если в договоре указана общая сумма, то при возникновении спора с налоговой она может быть распределена пропорционально долям кадастровой стоимости.</p> <h4 id="5"><strong>5. Риски занижения цены и законные способы обоснования</strong></h4> <p>Просто указать в договоре цену, существенно ниже кадастровой, — <strong>рискованно</strong>. Налоговый орган в ходе проверки может доначислить налог, исходя из 70% от кадастровой стоимости, а также начислить пени и штраф.</p> <blockquote> <p>"Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам... при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен... применяемых налогоплательщиком по идентичным... товарам... в пределах непродолжительного периода времени" (Источник: НК РФ, Статья 40, пункт 2, подпункт 4).</p> </blockquote> <p><strong>Законный способ обосновать цену</strong> — получить <strong>отчёт об оценке рыночной стоимости</strong> у профессионального оценщика.</p> <blockquote> <p>"Итоговая величина <strong>рыночной</strong> или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ... законом, <strong>признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки</strong> с объектом оценки, если ... не установлено иное" (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности", Статья 12).<br /> "В случае наличия спора о достоверности величины <strong>рыночной стоимости</strong> ... указанный спор подлежит рассмотрению судом" (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности", Статья 13).</p> </blockquote> <p>Если в отчёте оценщика рыночная стоимость будет близка к вашей договорной цене, это станет сильным аргументом в случае спора с налоговой. Налоговый орган также вправе использовать сведения о рыночной стоимости для сопоставления условий сделки.</p> <blockquote> <p>"При определении рыночных цен товаров, работ или услуг принимаются во внимание... <strong>сведения о рыночной стоимости объектов оценки</strong>, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации или иностранных государств об оценочной деятельности" (Источник: НК РФ, Статья 105.6, пункт 2, подпункт 3).</p> </blockquote> <h3 id="_4"><strong>Выводы и конкретные рекомендации</strong></h3> <ol> <li> <p><strong>Налог к уплате — НДФЛ (13%), а не налог по УСН.</strong> Доход от продажи личной недвижимости не относится к доходам от предпринимательской деятельности ИП.</p> </li> <li> <p><strong>Минимальная "безопасная" налоговая база</strong> составляет 1 876 000 руб. (70% от общей кадастровой стоимости в 2 680 000 руб.). Указание в договоре цены ниже этой суммы не уменьшит налог, но создаст риски.</p> </li> <li> <p><strong>Для минимизации налога используйте налоговый вычет:</strong></p> <ul> <li>Если <strong>не было расходов</strong> на приобретение или они незначительны, используйте вычет в <strong>1 000 000 рублей</strong>. Налог составит около <strong>113 880 рублей</strong>.</li> <li>Если <strong>были значительные документально подтверждённые расходы</strong> на покупку (например, 1,5 млн руб.), выгоднее использовать их. Налог может снизиться примерно до <strong>48 880 рублей</strong>.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Для защиты от претензий налоговой инспекции</strong>:</p> <ul> <li><strong>Закажите отчёт об оценке рыночной стоимости</strong> у члена саморегулируемой организации оценщиков. Это платная услуга, но она даст юридическое обоснование цене сделки, если она отличается от кадастровой.</li> <li>Если рыночная стоимость по отчёту близка к кадастровой, указание в договоре цены на уровне 70% от кадастра (1 876 000 руб.) с применением вычета в 1 млн руб. будет самым простым и безопасным вариантом.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Обязательно подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ</strong> до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатите налог до 15 июля.</p> </li> <li> <p><strong>Если у вас сложности с документами о расходах или есть сомнения в кадастровой стоимости</strong>, рекомендую обратиться за консультацией к <strong>адвокату</strong> или налоговому консультанту, который специализируется на вопросах налогообложения операций с недвижимостью.</p> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>

ИП на УСН 6% платит налог с дохода по договору купли-продажи, т.е. с той суммы, которую реально укажете в договоре. Кадастровая стоимость здесь роли не играет — ограничения «70 % кадастра» применяются только к физическим лицам. Чтобы снизить налог безопасно: Цена в договоре должна соответствовать реальной рыночной стоимости. Рекомендуется заказать отчёт независимого оценщика и указать в договоре, что цена определена по отчёту. Налог = сумма по договору × 6%. Придерживайтесь этих документов, чтобы ФНС не могла оспорить сделку. Итог: безопасная минимизация налога возможна через документальное подтверждение рыночной стоимости; занизить цену формально без обоснования рискованно.