Обязанность уплаты НДФЛ при продаже доли в жилой недвижимости, приобретённой по наследству

<h2 id="_1">Продажа квартиры в долевой собственности с разными сроками владения</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы и ваш отец продали квартиру, находившуюся в общей долевой собственности (по 1/2 доли у каждого). Отец владеет своей долей с 2009 года, вы получили долю по наследству в 2022 году и продали её в 2023 году. Общая сумма сделки — 1 900 000 рублей, деньги распределены пропорционально долям. Ключевой вопрос — налогообложение доходов от продажи для каждого из собственников с учётом разного срока владения.</p> <h3 id="_3">Применимые нормы и их анализ</h3> <h4 id="1">1. Освобождение от налога в связи с длительным сроком владения (для отца)</h4> <p>Доходы от продажи недвижимого имущества освобождаются от налогообложения при условии, что объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения.</p> <blockquote> <p>"доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе" (Источник: НК РФ, статья 217, пункт 17.1)</p> </blockquote> <p>Минимальный срок владения для недвижимого имущества, полученного в порядке наследования, составляет <strong>три года</strong>.</p> <blockquote> <p>"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 2)<br /> "минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика" (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 3)</p> </blockquote> <p><strong>Для отца:</strong> Его доля приобретена в 2009 году и продана в 2023. Срок владения значительно превышает 3 года. Следовательно, <strong>доход отца (950 000 рублей) полностью освобождается от уплаты НДФЛ</strong>. Он не обязан подавать декларацию 3-НДФЛ по этой сделке.</p> <h4 id="2">2. Налогообложение дохода при владении менее минимального срока (для вас)</h4> <p>Вы владели долей менее трёх лет (получили в 2022, продали в 2023). Поэтому ваш доход от продажи подлежит налогообложению.</p> <p><strong>Налоговая база</strong> — это доход, полученный от продажи. Для собственника доли доход определяется пропорционально его доле в праве собственности.</p> <blockquote> <p>"при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 3)</p> </blockquote> <p>Ваш доход от продажи составляет 1/2 от общей суммы по договору: <strong>950 000 рублей</strong> (1 900 000 ₽ / 2).</p> <h4 id="3">3. Имущественный налоговый вычет при продаже</h4> <p>Поскольку вы владели долей менее минимального срока, вы вправе уменьшить свой доход на <strong>имущественный налоговый вычет</strong>.</p> <blockquote> <p>"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1)</p> </blockquote> <p>Этот вычет в размере 1 000 000 рублей применяется к объекту недвижимости в целом. При продаже объекта, находящегося в долевой собственности, вычет распределяется между сособственниками пропорционально их долям.</p> <blockquote> <p>"при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 3)</p> </blockquote> <p>Таким образом, ваш лимит вычета составляет <strong>500 000 рублей</strong> (1 000 000 ₽ * 1/2 доли).</p> <h4 id="4">4. Определение цены для целей налогообложения</h4> <p>Для целей налогообложения, как правило, принимается цена, указанная в договоре купли-продажи.</p> <blockquote> <p>"Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен." (Источник: НК РФ, статья 40, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Однако существует особое правило для недвижимости: если доход от продажи меньше, чем 70% кадастровой стоимости объекта (на 1 января года продажи), то для расчёта налога доход принимается равным этому значению (кадастровая стоимость × 0,7).</p> <blockquote> <p>"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 2)</p> </blockquote> <p>В предоставленном контексте нет информации о кадастровой стоимости квартиры. Сравнивать нужно <strong>общую кадастровую стоимость всей квартиры</strong> с <strong>общей ценой продажи по договору</strong> (1 900 000 ₽). Если 70% от кадастровой стоимости окажется выше 1 900 000 ₽, то для расчёта налога будет использована эта бо́льшая сумма. Вам необходимо это проверить на сайте Росреестра или в выписке из ЕГРН.</p> <h4 id="5">5. Расчёт НДФЛ для вас (ребёнка)</h4> <p>Предположим, что для расчёта налога используется договорная цена (1 900 000 ₽), так как она выше или равна 70% кадастровой стоимости.</p> <ul> <li><strong>Ваш доход от продажи:</strong> 950 000 ₽.</li> <li><strong>Применяемый имущественный вычет:</strong> 500 000 ₽ (1 000 000 ₽ * 1/2).</li> <li><strong>Налоговая база:</strong> 950 000 ₽ - 500 000 ₽ = <strong>450 000 ₽</strong>.</li> <li><strong>Ставка НДФЛ:</strong> 13% (для налоговых резидентов РФ).</li> <li><strong>Сумма налога к уплате:</strong> 450 000 ₽ * 13% = <strong>58 500 ₽</strong>.</li> </ul> <p><strong>Альтернативный вариант:</strong> вместо имущественного вычета в 1 000 000 ₽ вы вправе уменьшить доход на <strong>фактически произведённые и документально подтверждённые расходы</strong>, связанные с приобретением этой доли. В вашем случае это может быть стоимость приобретения доли по наследству (например, рыночная стоимость на дату открытия наследства, указанная в отчёте оценщика для нотариуса). Если эти расходы превышают 500 000 ₽, их использование может быть выгоднее. Вы можете выбрать наиболее выгодный для вас способ.</p> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Для отца:</strong> Налог платить <strong>не нужно</strong>, так как он владел своей долей более трёх лет. Подавать декларацию 3-НДФЛ по этой сделке не требуется.</li> <li><strong>Для вас (ребёнка):</strong> Налог платить <strong>нужно</strong>. Сумма предварительного расчёта — <strong>58 500 рублей</strong>.</li> <li> <p><strong>Порядок действий для вас:</strong></p> <ul> <li><strong>Проверьте кадастровую стоимость</strong> проданной квартиры на 1 января 2023 года. Если 70% от неё превышает 1 900 000 рублей, налоговая база будет рассчитываться от этой большей суммы.</li> <li><strong>Определите, какой способ расчёта для вас выгоднее:</strong> применение вычета в 500 000 ₽ или вычет в сумме документально подтверждённых расходов на приобретение доли (оценка для наследства).</li> <li><strong>Подготовьте и подайте налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ</strong> за 2023 год в налоговый орган по месту вашей регистрации. Срок подачи — <strong>не позднее 30 апреля 2024 года</strong>.</li> <li><strong>Уплатите рассчитанный налог</strong> в срок <strong>не позднее 15 июля 2024 года</strong>.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Важно:</strong> Если вы не представите декларацию и не уплатите налог, налоговый орган может самостоятельно исчислить сумму налога на основе имеющихся у него данных (включая возможное применение правила о кадастровой стоимости) и начислить пени и штраф.<br /> &gt;"Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога." (Источник: НК РФ, статья 122, пункт 1)</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендация:</strong> Для точного расчёта, особенно с учётом возможного расхождения договорной и кадастровой стоимости, а также для выбора оптимального метода расчёта налоговой базы, рекомендуется <strong>обратиться к адвокату или налоговому консультанту</strong>, либо самостоятельно использовать специальные онлайн-сервисы по заполнению 3-НДФЛ, которые автоматически учитывают эти нюансы.</p> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>