Вопрос по уплате налога при продаже гаража, купленного в 2024 и проданного в 2025 году, с учётом кадастровой стоимости

<h2 id="_1">Налогообложение дохода от продажи гаража, находившегося в собственности менее минимального срока</h2> <p>На основании предоставленных данных, вы продали гараж в 2025 году, которым владели менее минимального срока, установленного для недвижимого имущества (приобретен в 2024). Разберем порядок расчета налога, обязанности и возможные способы оптимизации.</p> <h3 id="1">1. Анализ ситуации и налоговые последствия</h3> <p>Доход от продажи недвижимого имущества (гаража) относится к доходам, полученным от источника в Российской Федерации и подлежит налогообложению НДФЛ.</p> <blockquote> <p>"К доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации;" (Источник: НК РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 5)</p> </blockquote> <p>Доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения, только если имущество находилось в собственности налогоплательщика <strong>минимальный предельный срок владения</strong> и более. Для большинства объектов недвижимости, включая гаражи (если они не были получены в порядке наследования, дарения от близких родственников, приватизации и т.д.), этот срок составляет <strong>пять лет</strong>.</p> <blockquote> <p>"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет." (Источник: НК РФ, статья 217.1, пункт 4)</p> </blockquote> <p>Поскольку вы владели гаражом менее трех лет (и точно менее пяти), доход от его продажи в 2025 году <strong>подлежит налогообложению НДФЛ</strong>.</p> <h3 id="2">2. Определение налоговой базы: влияние кадастровой стоимости</h3> <p>Закон устанавливает особое правило для расчета дохода, если цена продажи по договору ниже определенной величины. Это правило применяется для предотвращения занижения цены в договоре с целью уменьшения налога.</p> <blockquote> <p>"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика... принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта..." (Источник: НК РФ, статья 214.10, пункт 2)</p> </blockquote> <p><strong>В вашем случае:</strong><br /> * Кадастровая стоимость (КС) = 410 000 руб.<br /> * КС × 0,7 = 410 000 × 0,7 = <strong>287 000 руб.</strong><br /> * Цена продажи по договору = <strong>420 000 руб.</strong></p> <p>Поскольку договорная цена продажи (420 000 руб.) <strong>больше</strong>, чем 70% от кадастровой стоимости (287 000 руб.), для расчета налога будет использоваться <strong>фактическая сумма дохода от продажи – 420 000 рублей</strong>.</p> <h3 id="3">3. Способы уменьшения налоговой базы (расчет налога)</h3> <p>При продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, налогоплательщик имеет право уменьшить сумму облагаемого дохода одним из двух способов:</p> <ol> <li><strong>Использовать имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме.</strong></li> <li><strong>Уменьшить доход на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.</strong></li> </ol> <p>Выбор наиболее выгодного способа остается за налогоплательщиком.</p> <p><strong>Применительно к вашему случаю:</strong></p> <p><strong>А. Фиксированный имущественный вычет.</strong><br /> Для гаража, как "иного недвижимого имущества", вычет предоставляется в сумме, <strong>не превышающей 250 000 рублей</strong>.</p> <blockquote> <p>"имущественный налоговый вычет предоставляется: ... в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества... не превышающем в целом 250 000 рублей;" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 1)</p> </blockquote> <ul> <li>Расчет: 420 000 (доход) – 250 000 (вычет) = <strong>170 000 руб.</strong> (налоговая база).</li> <li>Сумма НДФЛ к уплате: 170 000 × 13% = <strong>22 100 руб.</strong></li> </ul> <p><strong>Б. Учет расходов на приобретение.</strong><br /> Вы вправе вместо вычета уменьшить доход на сумму фактически произведенных и подтвержденных расходов на покупку этого гаража (180 000 руб.).</p> <blockquote> <p>"вместо получения имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)</p> </blockquote> <ul> <li>Расчет: 420 000 (доход) – 180 000 (расходы) = <strong>240 000 руб.</strong> (налоговая база).</li> <li>Сумма НДФЛ к уплате: 240 000 × 13% = <strong>31 200 руб.</strong></li> </ul> <p><strong>Важно:</strong> Вычет в размере 1 000 000 рублей применяется при продаже <strong>жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков</strong>. Для гаража он не действует.</p> <h3 id="4">4. Обязанность по представлению декларации и уплате налога</h3> <p>Поскольку вы получили доход, с которого должны самостоятельно исчислить и уплатить налог, у вас возникает обязанность подать налоговую декларацию.</p> <blockquote> <p>"Исчисление и уплату налога... производят следующие категории налогоплательщиков: ... 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества..." (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 1, подпункт 2)</p> <p>"Налогоплательщики... обязаны представить в налоговый орган... соответствующую налоговую декларацию..." (Источник: НК РФ, статья 228, пункт 3)</p> <p>"Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом..." (Источник: НК РФ, статья 229, пункт 1)</p> </blockquote> <p><strong>Сроки:</strong><br /> * <strong>Декларация по форме 3-НДФЛ</strong> за 2025 год должна быть представлена в налоговый орган <strong>до 30 апреля 2026 года</strong>.<br /> * <strong>Уплата исчисленного налога</strong> должна быть произведена <strong>до 15 июля 2026 года</strong>.</p> <h3 id="_2">Выводы и конкретные рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Налог к уплате:</strong> Вам необходимо заплатить <strong>НДФЛ в размере 13%</strong> с разницы между доходом от продажи и выбранным вычетом/расходами.</li> <li><strong>Оптимальный способ расчета:</strong> В вашей ситуации <strong>выгоднее использовать имущественный налоговый вычет в 250 000 рублей</strong>, так как это приведет к меньшей сумме налога (<strong>22 100 руб.</strong>) по сравнению с учетом расходов на покупку (31 200 руб.).</li> <li><strong>Обязательные действия:</strong> Вы <strong>обязаны</strong> до 30 апреля 2026 года:<ul> <li>Заполнить и подать в налоговую инспекцию по месту жительства <strong>декларацию по форме 3-НДФЛ</strong> за 2025 год.</li> <li>В декларации указать доход от продажи гаража (420 000 руб.) и заявить имущественный вычет в размере 250 000 руб.</li> </ul> </li> <li><strong>Документы:</strong> Для подтверждения права на вычет и заявленных сумм к декларации необходимо приложить копии:<ul> <li>Договора купли-продажи гаража от 2024 года (подтверждение срока владения).</li> <li>Договора купли-продажи гаража от 2025 года.</li> <li>Документов об уплате (например, расписки), если они были.</li> <li>Свидетельства о государственной регистрации права (или выписки из ЕГРН) как при приобретении, так и при продаже.</li> </ul> </li> <li><strong>Если не подать декларацию:</strong> Налоговый орган может самостоятельно исчислить налог на основании имеющихся у него сведений (например, данных о кадастровой стоимости и цене сделки из Росреестра) и направить вам требование об уплате, что может привести к начислению пени.</li> </ol> <p><strong>Рекомендация:</strong> Для корректного заполнения декларации и минимизации рисков ошибок, особенно если у вас есть иные доходы, облагаемые НДФЛ, рекомендую воспользоваться специализированным программным обеспечением на сайте ФНС России или обратиться за консультацией к <strong>адвокату</strong>, специализирующемуся на налоговом праве.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>