Нужно ли платить НДФЛ при продаже унаследованного дома, если владеешь им меньше 2 лет?

<h2 id="_1">Налогообложение дохода от продажи жилого дома, полученного по наследству и проданного до истечения минимального срока владения</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы продаете жилой дом, который был получен вами по наследству от бабушки 1,5 года назад. Срок владения объектом (1,5 года) меньше установленного законом минимального предельного срока. Доход от продажи составляет 1 750 000 рублей. В связи с этим возникает обязанность декларировать доход и, вероятно, уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Также важно правильно определить налогооблагаемую базу и применить доступные налоговые вычеты.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы и порядок расчета</h3> <h4 id="1">1. Обязанность уплаты НДФЛ</h4> <p>Доход от продажи недвижимого имущества, находящегося в РФ, признается объектом налогообложения НДФЛ для налоговых резидентов РФ (что предполагается в вашем случае).</p> <blockquote> <p>"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками... от источников в Российской Федерации... К доходам от источников в Российской Федерации относятся: ... доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации." (Источник: НК РФ, Статья 209, Статья 208)</p> </blockquote> <p>Однако некоторые доходы освобождаются от налогообложения. Освобождение от налога при продаже недвижимости предоставляется, если имущество находилось в собственности налогоплательщика <strong>в течение минимального предельного срока владения и более</strong>.</p> <blockquote> <p>"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ, Статья 217.1, п. 2)</p> </blockquote> <h4 id="2">2. Минимальный предельный срок владения</h4> <p>Для имущества, полученного по наследству от близкого родственника, минимальный срок владения составляет <strong>3 года</strong>.</p> <blockquote> <p>"В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика..." (Источник: НК РФ, Статья 217.1, п. 3)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод по вашему случаю:</strong> Поскольку дом был в вашей собственности только 1,5 года (менее 3 лет), доход от его продажи <strong>не освобождается от уплаты НДФЛ</strong> и подлежит декларированию.</p> <h4 id="3">3. Определение налоговой базы (дохода)</h4> <p>Налоговая база определяется как доход от продажи. Однако закон устанавливает специальное правило: если цена продажи по договору <strong>ниже</strong>, чем 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, то для расчета налога доход будет считаться равным этой величине (Кадастровая стоимость × 0,7).</p> <blockquote> <p>"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика... принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: НК РФ, Статья 214.10, п. 2)</p> </blockquote> <p><strong>Что вам нужно сделать:</strong> Уточнить кадастровую стоимость вашего дома на официальном сайте Росреестра или через выписку из ЕГРН. Если 70% от кадастровой стоимости окажутся больше 1 750 000 рублей, налоговая база для расчета будет выше договорной цены.</p> <h4 id="4">4. Налоговые вычеты для уменьшения налоговой базы</h4> <p>При продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, вы можете применить один из двух имущественных налоговых вычетов:</p> <p><strong>Вариант 1. Вычет в фиксированной сумме.</strong><br /> Вы вправе уменьшить доход от продажи дома на <strong>1 000 000 рублей</strong>.</p> <blockquote> <p>"Имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 1 000 000 рублей." (Источник: НК РФ, Статья 220, п. 2, подп. 1)</p> </blockquote> <p><strong>Вариант 2. Вычет в сумме документально подтвержденных расходов.</strong><br /> Вы можете уменьшить доход на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества. В вашем случае, поскольку дом получен по наследству, к учитываемым расходам могут относиться расходы вашей бабушки на его приобретение (строительство), если вы сможете их подтвердить документами.</p> <blockquote> <p>"Если при получении налогоплательщиком имущества... в порядке наследования... налог... не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже... учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя... на приобретение таких имущества... имущественных прав..." (Источник: НК РФ, Статья 220, п. 2)</p> </blockquote> <p><strong>Какой вариант выбрать?</strong><br /> * Если у вас нет документов, подтверждающих расходы бабушки (например, договор купли-продажи, акты, платежки), или эти расходы были незначительными, выгоднее применить вычет в 1 000 000 рублей.<br /> * Если расходы бабушки были существенными и вы можете их подтвердить, возможно, этот вариант окажется выгоднее.</p> <h4 id="5">5. Расчет примерной суммы налога (на основе данных из вопроса)</h4> <p>Рассмотрим на примере, используя <strong>вычет в 1 000 000 рублей</strong> и <strong>договорную цену</strong> (предположим, что она не ниже 70% от кадастровой стоимости).</p> <ol> <li><strong>Налоговая база (доход):</strong> 1 750 000 руб.</li> <li><strong>Применение вычета:</strong> 1 750 000 руб. - 1 000 000 руб. = <strong>750 000 руб.</strong> (облагаемый доход).</li> <li><strong>Ставка НДФЛ:</strong> Для доходов от продажи имущества применяется ставка <strong>13%</strong> (при условии, что совокупный доход от таких операций за год не превышает 5 млн рублей).</li> <li><strong>Сумма налога к уплате:</strong> 750 000 руб. × 13% = <strong>97 500 руб.</strong></li> </ol> <p>Если применить кадастровую стоимость (КС), расчет изменится. Например, если КС = 3 000 000 руб., то налоговая база будет равна 3 000 000 × 0,7 = 2 100 000 руб. После вычета в 1 000 000 руб. облагаемый доход составит 1 100 000 руб., а налог — 143 000 руб.</p> <h4 id="6">6. Льготы при продаже унаследованного имущества</h4> <p>Само по себе получение имущества по наследству является льготой, так как такой доход <strong>не облагается НДФЛ</strong>.</p> <blockquote> <p>"Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: ... 18) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования..." (Источник: НК РФ, Статья 217, п. 18)</p> </blockquote> <p>Однако эта льгота относится только к моменту <strong>получения</strong> наследства. При последующей <strong>продаже</strong> унаследованного имущества раньше минимального срока владения общие правила налогообложения применяются в полном объеме, как описано выше.</p> <h4 id="7">7. Порядок, сроки декларирования и уплаты налога</h4> <ul> <li><strong>Декларирование:</strong> Вы обязаны самостоятельно представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту вашего жительства.</li> <li><strong>Срок подачи декларации:</strong> Не позднее <strong>30 апреля года</strong>, следующего за годом продажи (например, если продали в 2024 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2025 года).</li> <li><strong>Срок уплаты налога:</strong> Налог, исчисленный по декларации, необходимо уплатить в бюджет не позднее <strong>15 июля года</strong>, следующего за годом продажи.</li> </ul> <blockquote> <p>"Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом... Общая сумма налога... уплачивается по месту жительства... налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом." (Источник: НК РФ, Статья 228, п. 4; Статья 229, п. 1)</p> </blockquote> <h3 id="_4">Выводы и конкретные рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Налог платить надо.</strong> Поскольку срок владения домом (1,5 года) меньше минимального предельного срока для унаследованного имущества (3 года), доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ.</li> <li><strong>Определите кадастровую стоимость.</strong> Первым делом получите актуальную кадастровую стоимость дома из ЕГРН, чтобы правильно рассчитать налоговую базу. Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра или в МФЦ.</li> <li><strong>Выберите оптимальный налоговый вычет.</strong><ul> <li>В большинстве случаев при продаже жилья дешевле 2-3 млн рублей выгоднее использовать <strong>вычет в 1 000 000 рублей</strong>.</li> <li>Попробуйте найти документы, подтверждающие расходы бабушки на приобретение/строительство дома. Если их сумма близка или превышает 1 750 000 рублей, это может полностью освободить вас от налога.</li> </ul> </li> <li><strong>Подготовьте и подайте декларацию.</strong> По окончании года, в котором состоялась продажа, заполните и подайте в ИФНС декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля). К декларации приложите копии документов: договор купли-продажи, документы о праве собственности (свидетельство о наследстве), документы, подтверждающие применение вычета.</li> <li><strong>Уплатите налог.</strong> Рассчитанную сумму налога необходимо перечислить в бюджет до 15 июля.</li> <li><strong>Обратитесь к специалисту.</strong> Если у вас возникают сложности с определением кадастровой стоимости, подтверждением расходов наследодателя или заполнением декларации, рекомендуем обратиться за консультацией к адвокату или бухгалтеру, специализирующемуся на налогообложении физических лиц.</li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>