Налогообложение продажи жилого дома после дарения доли между матерью и сыном

<h2 id="_1">Продажа дома, часть которого была получена по дарению недавно</h2> <h3 id="_2"><strong>Анализ вашей ситуации</strong></h3> <p>Ваша мать продает дом, которым владеет на праве единоличной собственности. При этом:<br /> 1. <strong>2/3 долей</strong> дома находятся в ее собственности <strong>более 20 лет</strong> (значительно превышая минимальные сроки владения).<br /> 2. <strong>1/3 доля</strong> была получена ею от вас (близкого родственника) по договору дарения в <strong>2023 году</strong> — то есть менее 5 лет назад.</p> <p>Ключевой вопрос — применение налоговой льготы (освобождения от налога на доходы физических лиц — НДФЛ) при продаже.</p> <h3 id="_3"><strong>Применимые правовые нормы и их анализ</strong></h3> <h4 id="1">1. Общие условия освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости</h4> <p>Доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения, если имущество находилось в собственности налогоплательщика <strong>не менее минимального предельного срока владения</strong>.</p> <blockquote> <p>"доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса" (Источник: НК РФ, Статья 217)</p> <p>"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: НК РФ, Статья 217.1)</p> </blockquote> <h4 id="2">2. Минимальный срок владения для жилого дома</h4> <p>Для жилого дома, полученного <strong>по договору дарения от близкого родственника</strong>, минимальный срок владения составляет <strong>3 года</strong>.</p> <blockquote> <p>"В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;" (Источник: НК РФ, Статья 217.1)</p> </blockquote> <p>Поскольку доля была подарена вами (сыном) матери, она является <strong>близким родственником</strong>. Следовательно, для этой доли (1/3) минимальный срок владения — <strong>3 года</strong>.</p> <p><strong>Однако</strong> в вашем случае эта доля была получена в 2023 году, и на момент предполагаемой продажи в 2024-2025 году срок владения ею составит менее 3 лет. Это означает, что доход от продажи <strong>этой конкретной доли</strong> подлежит налогообложению.</p> <h4 id="3">3. Как учитываются разные сроки владения частями одного объекта?</h4> <p>Законодательство прямо не описывает ситуацию, когда одна часть объекта владеется давно, а другая — недавно. Однако логика налогообложения и правоприменительная практика исходят из того, что <strong>налог рассчитывается пропорционально той доле, по которой не истек минимальный срок владения</strong>.</p> <p>Поскольку дом продается как единый объект, для расчета налога необходимо выделить в стоимости продажи ту часть, которая соответствует доле, полученной по дарению (1/3).</p> <h4 id="4">4. Расчет налоговой базы (суммы, с которой будет платиться налог)</h4> <p>Налогом будет облагаться доход от продажи 1/3 доли дома. Налоговая база (сумма дохода) определяется следующим образом:<br /> 1. Берутся доходы от продажи (сумма по договору).<br /> 2. Из них выделяется часть, пропорциональная облагаемой доле (1/3).<br /> 3. Эту сумму можно уменьшить:<br /> * <strong>Либо</strong> на <strong>имущественный налоговый вычет</strong> в размере <strong>не более 1 000 000 рублей</strong> (для жилых домов, квартир, комнат, земельных участков).</p> <pre class="highlight"><code>&gt;&quot;имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, ... не превышающем в целом 1 000 000 рублей;&quot; (Источник: НК РФ, Статья 220) * **Либо** на сумму **фактически произведенных и документально подтвержденных расходов**, связанных с приобретением этой доли. В вашем случае, поскольку доля получена по дарению, в расходы можно учесть документально подтвержденные расходы дарителя (ваши) на приобретение этой доли, если они у вас были и не учитывались вами ранее для налогообложения. &gt;&quot;Если при получении налогоплательщиком имущества, имущественных прав... в порядке... дарения налог... не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже... таких имущества... учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение таких имущества... если эти расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения&quot; (Источник: НК РФ, Статья 220) </code></pre> <p><strong>Важное правило о кадастровой стоимости:</strong> Если цена продажи дома по договору окажется ниже, чем 70% его кадастровой стоимости, то для расчета налога доход будет приниматься равным <strong>70% от кадастровой стоимости всего дома</strong>. Соответственно, доход от продажи 1/3 доли будет рассчитан от этой величины.</p> <blockquote> <p>"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта" (Источник: НК РФ, Статья 214.10)</p> </blockquote> <h4 id="5">5. Ставка налога и отчетность</h4> <ul> <li><strong>Ставка НДФЛ:</strong> Для налоговых резидентов РФ (которой является ваша мать, если она находится в России более 183 дней в году) ставка на такой доход составляет <strong>13%</strong>.</li> <li><strong>Отчетность:</strong> Ваша мать как продавец обязана самостоятельно подать <strong>налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ</strong> за год, в котором состоялась продажа, и уплатить рассчитанный налог.</li> </ul> <blockquote> <p>"Исчисление и уплату налога... производят следующие категории налогоплательщиков: ...2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности" (Источник: НК РФ, Статья 228)</p> </blockquote> <h3 id="_4"><strong>Выводы и конкретные рекомендации</strong></h3> <ol> <li><strong>Налог платить придется, но только с части стоимости, соответствующей 1/3 доле дома</strong>, которая была подарена в 2023 году и находится в собственности менее 3 лет.</li> <li><strong>Доход от продажи 2/3 долей, владение которыми превышает 20 лет, полностью освобождается от НДФЛ</strong>.</li> <li><strong>Порядок действий для вашей матери:</strong><ul> <li>Определить общую договорную стоимость продажи дома.</li> <li>Рассчитать доход, приходящийся на 1/3 долю: <code>(Стоимость продажи × 1/3)</code>.</li> <li><strong>Проверить «правило 70% от кадастровой стоимости»:</strong> Умножить кадастровую стоимость дома на 0,7. Если полученная цифра <strong>больше</strong> договорной цены продажи, то для расчета налога нужно брать доход, равный <code>(Кадастровая стоимость × 0,7 × 1/3)</code>.</li> <li>Уменьшить рассчитанный доход на вычет (1 000 000 рублей, распределенный пропорционально доле) <strong>или</strong> на ваши документально подтвержденные расходы на приобретение этой доли в прошлом (если такие есть и могут быть подтверждены).</li> <li>С полученной налоговой базы уплатить налог по ставке 13%.</li> </ul> </li> <li><strong>Пример укрупненного расчета:</strong><ul> <li>Дом продан за 6 000 000 руб.</li> <li>Доход от 1/3 доли: 6 000 000 / 3 = 2 000 000 руб.</li> <li>Применяем вычет 1 000 000 руб. (максимум, но для этой доли).</li> <li>Налоговая база: 2 000 000 – 1 000 000 = 1 000 000 руб.</li> <li>Сумма НДФЛ к уплате: 1 000 000 × 13% = 130 000 руб.</li> </ul> </li> <li><strong>Важно:</strong> Вашей матери необходимо будет подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства <strong>до 30 апреля года</strong>, следующего за годом продажи, и уплатить налог <strong>до 15 июля</strong> того же года.</li> </ol> <p>Для точного расчета, особенно с учетом возможных расходов и нюансов применения кадастровой стоимости, рекомендуется <strong>обратиться за консультацией к адвокату или налоговому консультанту</strong>, который поможет подготовить декларацию и минимизировать налоговые платежи на законных основаниях.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>