Влияет ли дарение долей на налог при продаже квартиры как единственного жилья

<h2 id="5-">Продажа квартиры до истечения 5-летнего срока владения: риски признания схемы уклонения от налогообложения</h2> <h3 id="_1">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете продать квартиру, находящуюся в собственности менее 5 лет (приобретена 15.10.2019), и хотите применить освобождение от НДФЛ как для единственного жилья. При этом у вас имеются доли в других квартирах, которые будут подарены близкому родственнику за месяц до продажи. На момент оформления сделки купли-продажи у вас не будет иной недвижимости в собственности.</p> <h3 id="_2">Применимые нормы законодательства</h3> <h4 id="_3">Критерии освобождения от НДФЛ при продаже единственного жилья</h4> <blockquote> <p>"В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: ... 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 3)</p> <p>"При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 3)</p> </blockquote> <h4 id="_4">Правовой статус взаимозависимых лиц</h4> <blockquote> <p>"физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 105.1, пункт 2, подпункт 11)</p> </blockquote> <h3 id="_5">Оценка налоговых рисков</h3> <h4 id="_6">Риск признания схемы уклонения от налогообложения</h4> <p>Дарение долей в других квартирах близкому родственнику за месяц до продажи основной квартиры создает существенные налоговые риски:</p> <ol> <li> <p><strong>Формальное соответствие критериям</strong>: На момент государственной регистрации перехода права собственности к покупателю у вас действительно не будет иного жилья в собственности, что формально соответствует требованию статьи 217.1 НК РФ.</p> </li> <li> <p><strong>Риск переквалификации</strong>: Налоговый орган может расценить последовательность сделок (дарение → продажа) как искусственную схему, направленную на получение необоснованной налоговой выгоды.</p> </li> <li> <p><strong>Взаимозависимость лиц</strong>: Поскольку доли передаются близкому родственнику, который признается взаимозависимым лицом, налоговая служба может обратить особое внимание на экономическую целесообразность такой последовательности сделок.</p> </li> </ol> <h4 id="_7">Влияние регистрации (прописки)</h4> <blockquote> <p>"в собственности налогоплательщика ... не находится иного жилого помещения" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 3)</p> </blockquote> <p>Законодательство связывает освобождение от налога именно с наличием права собственности на иное жилое помещение, а не с фактом регистрации (прописки). Таким образом, ваша регистрация в квартире, долю в которой вы подарили, сама по себе не влияет на применение освобождения от НДФЛ.</p> <h3 id="_8">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Высокий риск доначисления налога</strong>: Налоговая служба с высокой вероятностью может признать данную последовательность сделок схемой уклонения от налогообложения и доначислить НДФЛ.</p> </li> <li> <p><strong>Документальное подтверждение</strong>: Для обоснования реальности дарения подготовьте:<br /> - Нотариально заверенный договор дарения<br /> - Документы, подтверждающие близкое родство<br /> - Доказательства фактического перехода права собственности</p> </li> <li> <p><strong>Альтернативные варианты</strong>:<br /> - Рассмотрите возможность применения имущественного налогового вычета в размере 1 млн рублей: &gt;"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 2, подпункт 1)<br /> - Отложите продажу до достижения 5-летнего срока владения (октябрь 2024 года)</p> </li> <li> <p><strong>Обязательная консультация</strong>: Перед совершением сделок настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве, для оценки конкретных рисков и разработки оптимальной стратегии.</p> </li> </ol> <p>Учитывая высокие риски признания схемы уклонения от налогообложения, рекомендую либо дождаться истечения 5-летнего срока владения, либо быть готовым к возможным налоговым спорам с высокой вероятностью доначисления НДФЛ.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>