Реализация права аренды земельного участка на торгах при банкротстве арендатора с незарегистрированным зданием

<h2 id="_1">Реализация права аренды земельного участка при банкротстве арендатора с незарегистрированным капитальным строением</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>В рамках процедуры банкротства арендатора земельного участка, на котором расположено капитальное строение без регистрации права в ЕГРН, возникает комплекс правовых вопросов, связанных с возможностью реализации права аренды и учетом незарегистрированного объекта.</p> <h4 id="_3">Возможность включения права аренды в конкурсную массу</h4> <p>Право аренды земельного участка является имущественным правом и подлежит включению в конкурсную массу должника:</p> <blockquote> <p>"К объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, в том числе цифровые рубли, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права)" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 128)</p> <p>"Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу" (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", статья 131)</p> </blockquote> <h4 id="_4">Правовой статус незарегистрированного капитального строения</h4> <p>Наличие незарегистрированного в ЕГРН капитального строения создает существенные правовые риски:</p> <blockquote> <p>"Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 219)</p> </blockquote> <p>Отсутствие регистрации права на капитальное строение означает, что формально такое строение не существует как объект права собственности арендатора и не может быть включено в конкурсную массу.</p> <h3 id="_5">Применимые нормы права</h3> <h4 id="_6">Реализация права аренды на торгах</h4> <p>Право аренды может быть реализовано на торгах в рамках процедуры банкротства:</p> <blockquote> <p>"Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 447)</p> </blockquote> <h4 id="_7">Оценка имущества должника</h4> <p>Оценка права аренды должна проводиться с учетом всех обстоятельств:</p> <blockquote> <p>"Арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника и производит оплату его услуг за счет имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом" (Источник: Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", статья 130)</p> </blockquote> <h4 id="_8">Переход прав к новому владельцу</h4> <p>При переходе права аренды к новому лицу сохраняются все условия договора:</p> <blockquote> <p>"Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 617)</p> </blockquote> <h3 id="_9">Влияние незарегистрированного строения на процедуру</h3> <h4 id="_10">На оценку права аренды</h4> <p>Наличие капитального строения, даже незарегистрированного, существенно влияет на стоимость права аренды:</p> <blockquote> <p>"К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества" (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности", статья 5)</p> </blockquote> <p>Оценщик обязан учитывать все улучшения земельного участка, включая незарегистрированные объекты, при определении рыночной стоимости права аренды.</p> <h4 id="_11">На передачу прав новому владельцу</h4> <p>Новый приобретатель права аренды получает все права и обязанности прежнего арендатора, включая вопросы, связанные с находящимися на участке объектами:</p> <blockquote> <p>"При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 271)</p> </blockquote> <h3 id="_12">Риски для третьих лиц</h3> <h4 id="_13">Риск признания строения самовольной постройкой</h4> <p>Незарегистрированное капитальное строение может быть признано самовольной постройкой:</p> <blockquote> <p>"Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 222)</p> </blockquote> <h4 id="_14">Риск оспаривания прав на строение</h4> <p>Третьи лица могут заявить права на капитальное строение, что создаст дополнительные правовые риски для приобретателя права аренды.</p> <h3 id="_15">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Право аренды земельного участка подлежит реализации</strong> на торгах в составе конкурсной массы банкрота.</p> </li> <li> <p><strong>Незарегистрированное капитальное строение</strong> не может быть включено в конкурсную массу, но его наличие должно учитываться при оценке права аренды.</p> </li> <li> <p><strong>Оценка права аренды</strong> должна проводиться с привлечением профессионального оценщика, который учтет все улучшения земельного участка, включая незарегистрированные объекты.</p> </li> <li> <p><strong>При продаже права аренды</strong> необходимо максимально полно раскрыть информацию о наличии незарегистрированного строения и связанных с этим рисках.</p> </li> <li> <p><strong>Новому приобретателю права аренды</strong> переходят все существующие права и обязанности, включая потенциальные споры относительно капитального строения.</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендуется получить заключение оценщика</strong> о влиянии незарегистрированного строения на стоимость права аренды и предусмотреть в условиях торгов соответствующие оговорки.</p> </li> <li> <p><strong>Для минимизации рисков</strong> следует рассмотреть возможность урегулирования вопросов, связанных с правовым статусом капитального строения, до проведения торгов.</p> </li> </ol> <p>В сложившейся ситуации целесообразно обратиться к адвокату, специализирующемуся на вопросах недвижимости и банкротства, для разработки оптимальной стратегии реализации права аренды с учетом всех правовых рисков.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>