Правомерное оформление договора аренды квартиры самозанятым без дохода собственника

<h2 id="_1">Оформление сдачи чужой квартиры через самозанятого</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>В описанной ситуации Андрей Смирнов сдает квартиру, принадлежащую Дмитрию Кузнецову, получает всю арендную плату и уплачивает налоги как самозанятый, при этом собственник не получает денежные средства. Такая схема содержит значительные правовые и налоговые риски.</p> <h3 id="_3">Правовой анализ</h3> <h4 id="_4">Правомерность самозанятости</h4> <blockquote> <p>"Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 608)</p> <p>"Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 136)</p> </blockquote> <p>Самозанятость в данном случае применяется некорректно, поскольку доходы от аренды по закону принадлежат собственнику имущества, а не лицу, которое осуществляет сдачу.</p> <h4 id="_5">Риски притворной сделки</h4> <blockquote> <p>"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 170)</p> </blockquote> <p>Текущая схема может быть квалифицирована как притворная сделка, направленная на минимизацию налоговых обязательств собственника.</p> <h3 id="_6">Рекомендуемые варианты оформления</h3> <h4 id="1">Вариант 1: Агентский договор</h4> <blockquote> <p>"По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 1005)</p> </blockquote> <p><strong>Схема работы:</strong><br /> - Дмитрий (собственник) заключает с Андреем агентский договор<br /> - Андрей действует как агент по поиску арендаторов и заключению договоров<br /> - Все арендные платежи поступают собственнику<br /> - Собственник выплачивает агенту вознаграждение<br /> - Андрей применяет самозанятость к сумме вознаграждения</p> <h4 id="2">Вариант 2: Договор возмездного оказания услуг</h4> <blockquote> <p>"По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 779)</p> </blockquote> <p><strong>Схема работы:</strong><br /> - Дмитрий заключает с Андреем договор на услуги по управлению недвижимостью<br /> - Андрей оказывает услуги по поиску арендаторов, заключению договоров<br /> - Собственник получает арендные платежи и выплачивает вознаграждение за услуги<br /> - Андрей применяет самозанятость к вознаграждению за услуги</p> <h3 id="_7">Налоговые последствия</h3> <h4 id="_8">Для собственника</h4> <blockquote> <p>"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 209)</p> <p>"доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 208)</p> </blockquote> <p>Собственник обязан декларировать и уплачивать НДФЛ с доходов от аренды, даже если средства получает третье лицо.</p> <h4 id="_9">Для самозанятого</h4> <blockquote> <p>"Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 207)</p> </blockquote> <p>Андрей может правомерно применять самозанятость только к своему вознаграждению за услуги, но не к всей сумме арендной платы.</p> <h3 id="_10">Рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Немедленно прекратить текущую схему</strong> — она содержит признаки налогового правонарушения</p> </li> <li> <p><strong>Заключить агентский договор</strong> между Дмитрием (принципал) и Андреем (агент) с четким определением:<br /> - Размера агентского вознаграждения<br /> - Обязанности агента по передаче всей арендной платы принципалу<br /> - Порядка представления отчетов</p> </li> <li> <p><strong>Оформить договор найма</strong> между собственником (Дмитрием) и арендатором</p> </li> <li> <p><strong>Обеспечить разделение денежных потоков</strong>:<br /> - Арендаторы платят непосредственно собственнику<br /> - Собственник выплачивает вознаграждение агенту<br /> - Агент применяет самозанятость только к сумме вознаграждения</p> </li> <li> <p><strong>Собственнику декларировать доходы</strong> от аренды и уплачивать НДФЛ</p> </li> </ol> <h3 id="_11">Выводы</h3> <p>Текущая схема является налогово-рискованной и может быть квалифицирована как правонарушение. Для легализации отношений рекомендуется перейти на агентскую модель с четким разделением доходов собственника и вознаграждения посредника. В случае выявления нарушений налоговыми органами рекомендуем обратиться к адвокату для защиты прав.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>