Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом и ИП

<h2 id="_1">Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом и ИП</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете приобрести коммерческую недвижимость (офисное помещение) и продать её через два года, рассматривая два варианта оформления: как физическое лицо и как индивидуальный предприниматель на УСН.</p> <h3 id="_3">Налогообложение при продаже как физическое лицо</h3> <h4 id="_4">Срок владения и освобождение от налога</h4> <blockquote> <p>"если иное не установлено настоящей статьей, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 4)</p> <p>"в случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1, пункт 4)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод</strong>: Для коммерческой недвижимости минимальный срок владения, дающий право на освобождение от налога, составляет 5 лет. При продаже через 2 года налог придется заплатить.</p> <h4 id="_5">Налоговая ставка и налоговая база</h4> <blockquote> <p>"Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 224, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Налоговая база определяется как доход от продажи, который может быть уменьшен:</p> <h4 id="_6">Налоговые вычеты</h4> <blockquote> <p>"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 2, подпункт 2)</p> <p>"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 2, подпункт 1)</p> </blockquote> <p><strong>Важное ограничение</strong>:</p> <blockquote> <p>"если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных: от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 4)</p> </blockquote> <h3 id="_7">Налогообложение при продаже как ИП на УСН</h3> <h4 id="_8">Объект налогообложения</h4> <blockquote> <p>"Объектом налогообложения признаются доходы, уменьшенные на величину расходов" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 346.4)</p> </blockquote> <h4 id="_9">Налоговые ставки</h4> <blockquote> <p>"Налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов в случае, если объектом налогообложения являются доходы" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 346.20, пункт 1)</p> <p>"Налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов в случае, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 346.20, пункт 2)</p> </blockquote> <h4 id="_10">Учет расходов при продаже</h4> <blockquote> <p>"расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 346.16, пункт 1, подпункт 1)</p> </blockquote> <p><strong>Важное ограничение при досрочной продаже</strong>:</p> <blockquote> <p>"В случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение... налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 346.16, пункт 3)</p> </blockquote> <h3 id="_11">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="_12">При продаже как физическое лицо:</h4> <ol> <li><strong>Налог обязателен</strong> - 13% НДФЛ, так как срок владения (2 года) меньше минимального 5-летнего срока</li> <li><strong>Налоговая база</strong> рассчитывается как разница между ценой продажи и:<br /> - Либо документально подтвержденными расходами на приобретение<br /> - Либо имущественным вычетом в размере 250 000 рублей</li> <li><strong>Выгоднее использовать</strong> вычет в размере фактических расходов, если они превышают 250 000 рублей</li> </ol> <h4 id="_13">При продаже как ИП на УСН:</h4> <ol> <li><strong>Доход от продажи</strong> полностью включается в налоговую базу</li> <li><strong>При УСН "доходы"</strong> (6%) - налог 6% от всей суммы продажи</li> <li><strong>При УСН "доходы минус расходы"</strong> (15%) - налог 15% от разницы между ценой продажи и расходами на приобретение</li> <li><strong>При продаже до 3 лет</strong> владения возможен пересчет налоговой базы</li> </ol> <h4 id="_14">Рекомендации:</h4> <ol> <li>Для точного расчета рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве</li> <li>Сохраняйте все документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости</li> <li>Учитывайте, что при использовании недвижимости в предпринимательской деятельности имущественный налоговый вычет как физлицо не применяется</li> <li>При выборе варианта оформления учитывайте не только налог при продаже, но и другие налоговые обязательства в период владения</li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>