Налогообложение при продаже домов на размежеванных земельных участках после строительства

<h2 id="_1">Продажа построенных жилых домов через ИП: налоговые риски и правовые аспекты</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы приобрели земельный участок в 2021 году, разделили его на два участка с отдельными кадастровыми номерами, построили на каждом жилые дома и зарегистрировали их в 2022 году. Объекты никогда не использовались для проживания, не имеют отделки, и в настоящее время ведутся работы по подключению к коммуникациям. Планируется продажа объектов через ИП с соответствующими кодами ОКВЭД.</p> <h3 id="_3">Правовая квалификация деятельности</h3> <h4 id="_4">Критерии предпринимательской деятельности</h4> <blockquote> <p>"Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 2)</p> </blockquote> <p>Ключевыми признаками предпринимательской деятельности являются:<br /> - Систематичность получения прибыли<br /> - Самостоятельность и рисковый характер<br /> - Направленность на извлечение прибыли</p> <h4 id="_5">Риски квалификации деятельности как предпринимательской</h4> <p>Налоговые органы могут признать вашу деятельность предпринимательской по следующим причинам:</p> <ol> <li><strong>Масштабность операции</strong> - создание и продажа двух объектов недвижимости</li> <li><strong>Целенаправленный характер</strong> - изначальное приобретение земли с последующим разделом и строительством двух домов</li> <li><strong>Отсутствие личного использования</strong> - объекты никогда не использовались для проживания</li> </ol> <blockquote> <p>"Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 23)</p> </blockquote> <h3 id="_6">Налогообложение при различных вариантах продажи</h3> <h4 id="_7">Продажа как физическое лицо</h4> <p>При продаже как физическое лицо вы имеете право на имущественный налоговый вычет:</p> <blockquote> <p>"имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220)</p> </blockquote> <h4 id="_8">Продажа через ИП</h4> <p>При продаже через ИП применяются следующие правила:</p> <blockquote> <p>"Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие налогоплательщики: физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - по суммам доходов, полученных от осуществления такой деятельности" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 227)</p> </blockquote> <h3 id="_9">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="_10">Высокие риски при продаже через ИП</h4> <ol> <li> <p><strong>Налоговые органы могут квалифицировать деятельность как предпринимательскую</strong> даже при наличии регистрации ИП, что повлечет:<br /> - Налог на все полученные доходы без применения имущественных вычетов<br /> - Возможность применения штрафных санкций</p> </li> <li> <p><strong>Потеря права на налоговые льготы</strong>:</p> <blockquote> <p>"положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных: от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220)</p> </blockquote> </li> </ol> <h4 id="_11">Рекомендуемая стратегия</h4> <ol> <li><strong>Продавайте как физическое лицо</strong> с использованием имущественного налогового вычета</li> <li> <p><strong>Подготовьте документальное подтверждение</strong>:<br /> - Первоначальное приобретение земли для личных целей<br /> - Отсутствие систематичности в подобных операциях<br /> - Обстоятельства, приведшие к необходимости продажи</p> </li> <li> <p><strong>Учтите срок владения</strong> - если объекты находятся в собственности более минимального предельного срока, доход от их продажи вообще не подлежит налогообложению</p> </li> </ol> <h4 id="_12">Дополнительные рекомендации</h4> <p>Учитывая сложность ситуации и высокие налоговые риски, рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на налоговом праве, для разработки оптимальной стратегии продажи с минимизацией налоговых обязательств и рисков.</p> <p>Также следует учитывать, что налоговые органы активно проверяют подобные операции, особенно когда физические лица осуществляют масштабные операции с недвижимостью, которые могут быть квалифицированы как предпринимательская деятельность.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>