Оформление договора аренды для получения дохода не собственником и налоговая отчетность

<h2 id="_1">Получение арендных платежей и налогообложение при сдаче чужой недвижимости</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете получать арендные платежи от сдачи квартиры, принадлежащей вашей супруге, и применять налоговый режим для самозанятых с уплатой 4% налога. Рассмотрим правомерность такой схемы.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="-">Гражданско-правовые аспекты</h4> <blockquote> <p>"Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 608)</p> <p>"По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 971)</p> <p>"Поверенный обязан: лично исполнять данное ему поручение... передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 974)</p> </blockquote> <h4 id="_4">Налоговые аспекты для самозанятых</h4> <blockquote> <p>"Не вправе применять специальный налоговый режим:... лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров" (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 4)</p> <p>"Налогоплательщиками налога на профессиональный доход признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим" (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 4)</p> <p>"Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам" (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 10)</p> </blockquote> <h3 id="_5">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="1">1. Получение арендных платежей</h4> <p>Вы можете получать арендные платежи от имени супруги на основании:<br /> - <strong>Доверенности</strong> - простой письменной формы достаточно для получения платежей<br /> - <strong>Договора поручения</strong> - более комплексное оформление полномочий</p> <p>Однако в обоих случаях доход будет считаться доходом супруги-собственницы, а не вашим.</p> <h4 id="2">2. Налогообложение как самозанятый</h4> <p><strong>Ключевой вывод:</strong> Вы не можете применять режим самозанятости для уплаты 4% налога с арендных доходов, поскольку:</p> <blockquote> <p>"лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров" не вправе применять специальный налоговый режим (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 4)</p> </blockquote> <h4 id="3">3. Рекомендуемая схема налогообложения</h4> <ol> <li><strong>Супруга-собственница</strong> должна зарегистрироваться как самозанятая и платить 4% налог с арендных доходов</li> <li> <p><strong>Вы</strong> можете действовать как ее представитель на основании доверенности для:<br /> - Заключения договоров аренды<br /> - Получения арендных платежей<br /> - Ведения расчетов</p> </li> <li> <p>Все полученные вами средства должны незамедлительно передаваться супруге либо зачисляться на ее счет</p> </li> </ol> <h4 id="4">4. Альтернативные варианты</h4> <ul> <li>Супруга может сдать квартиру вам в аренду, а вы затем пересдавать ее третьим лицам (субаренда)</li> <li>Рассмотреть оформление договора доверительного управления имуществом</li> </ul> <h4 id="5">5. Риски</h4> <p>Попытка оформления арендных доходов как ваших личных при фактическом получении их в интересах собственницы может быть квалифицирована как:</p> <blockquote> <p>"притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 170)</p> </blockquote> <p>Для детальной проработки оптимальной схемы с учетом вашей конкретной ситуации рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом и гражданском праве.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>