Правомерность расчета НДФЛ от кадастровой стоимости при продаже доли в недвижимости с низкой ценой

<h2 id="_1">Налогообложение при продаже доли в недвижимости с применением кадастровой стоимости</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>В вашем случае имеется цепочка сделок с недвижимостью (подвалом в МКД):<br /> - Приобретение в долевую собственность в феврале 2024 года<br /> - Продажа долей в декабре 2024 года матери соучастника<br /> - Последующая продажа матерью в марте 2025 года</p> <p>Срок владения всеми участниками составил менее 3 лет, что означает обязанность уплаты НДФЛ с дохода от продажи.</p> <h3 id="_3">Применимые нормы законодательства</h3> <h4 id="_4">Правомерность применения кадастровой стоимости</h4> <blockquote> <p>"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 2)</p> </blockquote> <p>Действия налогового органа правомерны, поскольку цена продажи (900 000 рублей) действительно меньше 70% от кадастровой стоимости (2 403 906 × 0,7 = 1 682 734 рублей).</p> <h4 id="_5">Определение налоговой базы при продаже доли</h4> <blockquote> <p>"При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 4)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Налоговые вычеты и учет расходов</h4> <blockquote> <p>"2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 2, подпункт 2)</p> <p>"3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220, пункт 2, подпункт 3)</p> </blockquote> <h3 id="_7">Расчет налога для каждого участника</h3> <h4 id="2024">Для соучастника (продажа в декабре 2024 года)</h4> <p><strong>Вариант 1 - С применением вычета:</strong><br /> - Налоговая база: 1 682 734 рублей × 50% = 841 367 рублей<br /> - Имущественный вычет: 1 000 000 рублей × 50% = 500 000 рублей<br /> - Облагаемый доход: 841 367 - 500 000 = 341 367 рублей<br /> - НДФЛ: 341 367 × 13% = 44 378 рублей</p> <p><strong>Вариант 2 - С учетом расходов на приобретение (более выгодный):</strong><br /> - Налоговая база: 1 682 734 рублей × 50% = 841 367 рублей<br /> - Расходы на приобретение: 470 000 рублей<br /> - Облагаемый доход: 841 367 - 470 000 = 371 367 рублей<br /> - НДФЛ: 371 367 × 13% = 48 278 рублей</p> <h4 id="2025">Для матери (продажа в марте 2025 года)</h4> <ul> <li>Налоговая база: 1 682 734 рублей (применяется ко всему объекту)</li> <li>Расходы на приобретение: 900 000 рублей</li> <li>Облагаемый доход: 1 682 734 - 900 000 = 782 734 рублей</li> <li>НДФЛ: 782 734 × 13% = 101 755 рублей</li> </ul> <h3 id="_8">Особенности сделок между взаимозависимыми лицами</h3> <blockquote> <p>"2. С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего Кодекса взаимозависимыми лицами признаются: 11) физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 105.1, пункт 2)</p> </blockquote> <p>Поскольку сделка совершена между взаимозависимыми лицами (соучастник и его мать), налоговый орган может проверить соответствие цены сделки рыночным ценам.</p> <h3 id="_9">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Действия налоговой правомерны</strong> - применение кадастровой стоимости при цене продажи ниже 70% от нее предусмотрено НК РФ.</p> </li> <li> <p><strong>Для минимизации налога</strong> соучастнику рекомендуется:<br /> - В декларации 3-НДФЛ указать документально подтвержденные расходы на приобретение (470 000 рублей)<br /> - Приложить копии документов, подтверждающих расходы (договор купли-продажи, платежные документы)</p> </li> <li> <p><strong>Матери следует подготовиться</strong> к подаче декларации за 2025 год и уплате налога, рассчитанного от кадастровой стоимости.</p> </li> <li> <p><strong>При наличии оснований</strong> можно оспорить кадастровую стоимость через комиссию при Росреестре или в суде, если она существенно превышает рыночную.</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендуется обратиться к адвокату</strong> для:<br /> - Проверки правильности расчета налога<br /> - Подготовки возражений на требование налогового органа<br /> - Консультации по вопросу оспаривания кадастровой стоимости</p> </li> </ol> <p>Подача правильно заполненной декларации с учетом расходов на приобретение позволит существенно снизить налоговую нагрузку.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>