Риски при покупке недвижимости с заниженной стоимостью в договоре купли-продажи

<h2 id="_1">Покупка частного дома с заниженной ценой в договоре: риски для покупателя</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете приобрести частный дом по договорной цене 75 млн рублей, однако продавец настаивает на указании в договоре купли-продажи цены 30 млн рублей, что существенно ниже не только договорной, но и кадастровой стоимости (25 млн рублей). Продавец мотивирует это отсутствием у него налоговых обязательств в связи с владением объектом более 3 лет.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы и риски</h3> <h4 id="_4">Налоговые риски для покупателя</h4> <blockquote> <p>"Налоговые органы при осуществлении контроля за полнота исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам... при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 40, пункт 2)</p> <p>"В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 40, пункт 3)</p> </blockquote> <p><strong>Риск</strong>: Указание цены 30 млн рублей при кадастровой стоимости 25 млн рублей и рыночной стоимости 75 млн рублей создает существенный риск признания сделки несоответствующей рыночным ценам. Налоговая может доначислить налоги.</p> <h4 id="_5">Риски при будущей перепродаже</h4> <blockquote> <p>"имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат... находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества... не превышающем в целом 1 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2)</p> <p>"вместо получения имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2)</p> </blockquote> <p><strong>Риск</strong>: При последующей продаже дома вы сможете подтвердить расходы на приобретение только в размере 30 млн рублей, указанных в договоре. При продаже за 75 млн рублей налоговая база составит 45 млн рублей (75 млн - 30 млн), а не фактическую разницу.</p> <h4 id="_6">Риски ответственности</h4> <blockquote> <p>"Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы... влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 122, пункт 1)</p> <p>"Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 122, пункт 3)</p> </blockquote> <h4 id="_7">Риски при оформлении ипотеки</h4> <blockquote> <p>"Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем... и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке", статья 9, пункт 3)</p> </blockquote> <p><strong>Риск</strong>: Банки при выдаче ипотечного кредита проводят независимую оценку объекта. Существенное расхождение между договорной ценой (30 млн) и реальной рыночной стоимостью (75 млн) может привести к отказу в кредитовании или уменьшению суммы кредита.</p> <h3 id="_8">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Откажитесь от занижения цены в договоре</strong> - это создает существенные налоговые риски для вас как покупателя при будущей продаже объекта.</p> </li> <li> <p><strong>Укажите реальную цену сделки (75 млн рублей)</strong> - это позволит в будущем подтвердить фактические расходы на приобретение и минимизировать налоговые обязательства при перепродаже.</p> </li> <li> <p><strong>Продавец действительно не обязан платить НДФЛ</strong> при владении объектом более 3 лет, поэтому у него нет законных оснований требовать занижения цены для ухода от налогов.</p> </li> <li> <p><strong>Для оформления ипотеки</strong> потребуется указание реальной стоимости объекта, так как банки проводят независимую оценку.</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом</strong> по налоговому праву для оценки всех рисков и подготовки юридически грамотной позиции в переговорах с продавцом.</p> </li> </ol> <p>Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости является рискованной схемой, которая может привести к значительным финансовым потерям для покупателя в будущем, особенно при последующей продаже объекта.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>