Какие наши риски в таком случае?

<h2 id="_1">Риски при покупке дома с заниженной ценой в договоре</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете приобрести жилой дом за 60 млн рублей при кадастровой стоимости 15 млн рублей. Продавец, владеющий имуществом более 5 лет, настаивает на указании в договоре купли-продажи заниженной цены с целью минимизации налоговых обязательств.</p> <h3 id="_3">Правовой анализ</h3> <h4 id="_4">Налоговые последствия для продавца</h4> <blockquote> <p>"Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10, пункт 2)</p> </blockquote> <p>Даже если продавец владеет имуществом более 5 лет и освобожден от налога на доходы физических лиц в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, налоговые органы могут проверить соответствие цены сделки рыночным показателям.</p> <h4 id="_5">Риски признания сделки недействительной</h4> <blockquote> <p>"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 170, пункт 2)</p> </blockquote> <p>Указание в договоре цены, существенно отличающейся от реальной суммы платежа, может быть квалифицировано как притворная сделка.</p> <h4 id="_6">Риски для покупателя</h4> <ol> <li><strong>Налоговые риски при последующей продаже</strong><br /> При будущей реализации имущества налоговая база будет рассчитываться от цены приобретения, указанной в договоре. Это приведет к увеличению налоговых обязательств:</li> </ol> <blockquote> <p>"Налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 228, пункт 2)</p> </blockquote> <ol start="2"> <li> <p><strong>Риск отказа в государственной регистрации</strong></p> <blockquote> <p>"В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 27, часть 1)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>Риск признания сделки недействительной</strong><br /> Сделка может быть оспорена налоговыми или иными контролирующими органами как нарушающая публичные интересы:</p> </li> </ol> <blockquote> <p>"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 168, пункт 2)</p> </blockquote> <ol start="4"> <li><strong>Административная и уголовная ответственность</strong><br /> Участие в схемах занижения цены может повлечь ответственность за непредставление сведений или представление недостоверных данных:</li> </ol> <blockquote> <p>"Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок либо отказ от представления в налоговые органы оформленных в установленном порядке документов и (или) иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде влечет наложение административного штрафа" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 15.6)</p> </blockquote> <h3 id="_7">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Откажитесь от предложения продавца</strong> об указании заниженной цены в договоре купли-продажи.</p> </li> <li> <p><strong>Указывайте реальную цену сделки</strong> (60 млн рублей) в договоре купли-продажи:</p> <blockquote> <p>"Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 555, пункт 1)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>Учитывайте, что операция подлежит обязательному контролю</strong>:</p> <blockquote> <p>"Операция с наличными и (или) безналичными денежными средствами, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую совершается данная операция, равна или превышает 5 миллионов рублей" (Источник: Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ, статья 6, пункт 1.1)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>Помните о рисках при будущей продаже</strong> - налоговая база будет рассчитываться от цены приобретения, указанной в договоре.</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом</strong> для получения индивидуальной консультации с учетом всех обстоятельств сделки и минимизации правовых рисков.</p> </li> </ol> <p>Занижение цены в договоре купли-продажи создает существенные риски для обеих сторон сделки, особенно для покупателя, который может столкнуться с проблемами при последующем распоряжении имуществом и налоговыми последствиями.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>