Налогообложение иностранных покупателей недвижимости в России при расчете в иностранной валюте

<h2 id="_1">Покупка квартиры в России иностранными гражданами</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Сделка купли-продажи недвижимости в России между гражданином Франции (покупатель) и гражданином Египта (продавец) возможна, но имеет особенности в части валютного регулирования, налогообложения и оформления.</p> <h4 id="_3">Оформление сделки через нотариуса</h4> <blockquote> <p>"Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 2, пункт 1)</p> <p>"Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 4)</p> </blockquote> <p>Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в России и оформлять сделки через нотариуса. Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.</p> <h4 id="_4">Валютное регулирование</h4> <blockquote> <p>"Нерезиденты вправе без ограничений осуществлять между собой переводы иностранной валюты и валюты Российской Федерации со счетов (с вкладов) в банках за пределами территории Российской Федерации на банковские счета (в банковские вклады) в уполномоченных банках или банковских счетов (банковских вкладов) в уполномоченных банках на счета (во вклады) в банках за пределами территории Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон "О валютном регулировании и валютном контроле", статья 10, пункт 1)</p> <p>"Денежные обязательства должны быть выражены в рублях" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 317, пункт 1)</p> </blockquote> <p><strong>Важный момент</strong>: Хотя валютные операции между нерезидентами в принципе разрешены, денежное обязательство по договору купли-продажи недвижимости в России должно быть выражено в рублях. На практике это означает, что в договоре цена указывается в рублях, но стороны могут договориться о фактической оплате в иностранной валюте по согласованному курсу.</p> <h4 id="_5">Налогообложение для покупателя</h4> <h5 id="_6">НДФЛ при покупке</h5> <blockquote> <p>"Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 207, пункт 1)</p> </blockquote> <p>При покупке недвижимости у покупателя-нерезидента не возникает налогооблагаемого дохода, поэтому НДФЛ при приобретении не уплачивается.</p> <h5 id="_7">Налог на имущество</h5> <blockquote> <p>"Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 400)</p> <p>"Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: ... квартира, комната" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 401, пункт 1)</p> </blockquote> <p>После приобретения квартиры покупатель будет обязан уплачивать ежегодный налог на имущество физических лиц.</p> <h4 id="_8">Риски при крупной сумме сделки</h4> <p>Сумма 150 000 евро является значительной и может привлечь внимание налоговых органов.</p> <blockquote> <p>"Резиденты и нерезиденты, нарушившие положения актов валютного законодательства Российской Федерации и актов органов валютного регулирования, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон "О валютном регулировании и валютном контроле", статья 25)</p> </blockquote> <h3 id="_9">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Сделка возможна</strong> - иностранные граждане вправе совершать сделки с недвижимостью в России</p> </li> <li> <p><strong>Оформление договора</strong>:<br /> - Договор должен быть заключен в письменной форме<br /> - Цена в договоре указывается в рублях<br /> - Сделка подлежит государственной регистрации<br /> - Нотариальное удостоверение рекомендуется для дополнительной гарантии</p> </li> <li> <p><strong>Оплата</strong>:<br /> - Фактическая оплата может производиться в евро между счетами за пределами России<br /> - В договоре следует предусмотреть механизм пересчета валюты по согласованному курсу</p> </li> <li> <p><strong>Налоговые обязательства</strong>:<br /> - При покупке НДФЛ не уплачивается<br /> - После регистрации права собственности возникает обязанность по уплате налога на имущество<br /> - Рекомендуется встать на налоговый учет в России</p> </li> <li> <p><strong>Риски</strong>:<br /> - Крупная сумма может привлечь внимание контролирующих органов<br /> - Важно соблюсти формальные требования к оформлению сделки<br /> - Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на международных сделках с недвижимостью</p> </li> </ol> <p>Для минимизации рисков рекомендуется обратиться к профессиональному адвокату, который сможет подготовить все необходимые документы с учетом особенностей сделки между иностранными гражданами.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>