Риски покупки квартиры с несовершеннолетними детьми при дистанционной сделке

<h2 id="_1">Покупка квартиры в долевой собственности супругов с несовершеннолетними детьми</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>При покупке квартиры, находящейся в долевой собственности супругов с несовершеннолетними детьми, необходимо учитывать несколько важных аспектов, даже если доли детей не выделены и материнский капитал не использовался.</p> <h4 id="_3">Требуется ли согласие органов опеки?</h4> <blockquote> <p>"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 292)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод</strong>: Согласие органов опеки потребуется только в том случае, если несовершеннолетние дети прописаны и фактически проживают в этой квартире, и их права на жилье будут нарушены в результате сделки.</p> <h4 id="_4">Риски оспаривания сделки</h4> <blockquote> <p>"Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 173.1)</p> </blockquote> <p>Основные риски оспаривания:<br /> - Если дети зарегистрированы в квартире и сделка совершена без согласия опеки<br /> - Если не соблюдены требования к форме сделки</p> <h4 id="_5">Документы для подтверждения отсутствия обременений</h4> <blockquote> <p>"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 131)</p> </blockquote> <p>Необходимые документы:<br /> - Актуальная выписка из ЕГРН (не старше 30 дней)<br /> - Справка о зарегистрированных лицах<br /> - Документы, подтверждающие погашение ипотеки</p> <h4 id="_6">Возможность дистанционной сделки</h4> <blockquote> <p>"Информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью" (Источник: Федеральный закон "Об электронной подписи", статья 6)</p> <p>"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)</p> </blockquote> <h3 id="_7">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="_8">Основные выводы:</h4> <ol> <li>Согласие органов опеки не требуется, если дети не зарегистрированы в продаваемой квартире</li> <li>Сделка с долями требует обязательного нотариального удостоверения</li> <li>Дистанционное оформление возможно с использованием квалифицированной электронной подписи</li> </ol> <h4 id="_9">Рекомендации покупателю:</h4> <ol> <li> <p><strong>Проверьте выписку из ЕГРН</strong> - убедитесь, что:<br /> - Отсутствуют обременения (ипотека уже снята)<br /> - Собственники - именно указанные супруги<br /> - В составе собственников нет несовершеннолетних</p> </li> <li> <p><strong>Запросите справку о зарегистрированных лицах</strong> - подтвердите, что дети не прописаны в квартире</p> </li> <li> <p><strong>Убедитесь в нотариальной форме сделки</strong> - поскольку продаются доли, сделка должна быть нотариально удостоверена</p> </li> <li> <p><strong>Проверьте соблюдение преимущественного права покупки</strong> - продавцы должны доказать, что другие участники долевой собственности (второй супруг) уведомлены о продаже и не воспользовались своим правом</p> </li> <li> <p><strong>Для дистанционной сделки</strong> убедитесь, что:<br /> - Все участники имеют квалифицированные электронные подписи<br /> - Нотариус предоставляет услугу электронного удостоверения сделки<br /> - В ЕГРН есть запись о возможности регистрации перехода прав на основании электронных документов</p> </li> </ol> <p>Риски минимальны при тщательной проверке документов и соблюдении требований к форме сделки. Рекомендую проконсультироваться с адвокатом для проверки всех документов перед совершением сделки.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>