Законность создания ТСН и правомерность требований взносов на ремонт пропорционально площади в нежилом здании

<h2 id="_1">Законность создания ТСН в нежилом здании и правомерность требований по уплате взносов</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Ситуация касается нежилого здания, где несколько собственников помещений. Трое из них провели собрание, приняли решение о создании товарищества собственников недвижимости (ТСН) и теперь требуют от остальных двух собственников уплаты взносов на содержание общего имущества (крыша, лифты), рассчитывая их пропорционально площади помещений. Двое собственников не согласны с созданием ТСН и выставляемыми счетами.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="1">1. Регулирование отношений в нежилом здании</h4> <p>Для нежилых зданий (в отличие от многоквартирных жилых домов) основным регулятором является <strong>Гражданский кодекс РФ</strong>, а не Жилищный кодекс. Жилищный кодекс применяется к жилищным отношениям, и его нормы о ТСЖ не распространяются напрямую на товарищества в нежилых зданиях.</p> <blockquote> <p>«Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов...), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании...» (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 123.12)</p> </blockquote> <h4 id="2">2. Законность создания ТСН и требования к собранию</h4> <p>Создание ТСН является юридическим лицом (некоммерческой организацией). Для его учреждения требуется решение учредителей.</p> <blockquote> <p>«В случае учреждения юридического лица двумя и более учредителями указанное решение принимается всеми учредителями единогласно.» (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 50.1)</p> </blockquote> <p>Это означает, что для законного учреждения ТСН как юридического лица <strong>требуется единогласное решение всех собственников помещений, которые становятся его учредителями (членами)</strong>. Если двое собственников не давали согласия и не голосовали за создание ТСН, его учреждение может считаться совершенным с нарушением закона.</p> <p>Кроме того, если рассматривать решение о создании ТСН как решение собрания собственников, то к нему применяются общие нормы о собраниях:</p> <blockquote> <p>«Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.» (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 181.2)</p> </blockquote> <p>Однако даже если кворум и большинство голосов были соблюдены, это не отменяет требования об единогласии учредителей при создании юридического лица (ст. 50.1 ГК РФ). <strong>Решение о создании ТСН, принятое без участия и согласия всех собственников, является оспоримым</strong>.</p> <blockquote> <p>«Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона...» (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 181.4)</p> </blockquote> <h4 id="3">3. Обязанность по содержанию общего имущества и расчет взносов</h4> <p>Независимо от создания ТСН, у всех собственников помещений в здании существует обязанность нести расходы на содержание общего имущества (крыши, лифтов, лестниц, несущих конструкций и т.д.).</p> <blockquote> <p>«Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.» (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 249)</p> </blockquote> <p>Для собственников недвижимых вещей в одном здании (как в вашем случае) установлена специальная норма:</p> <blockquote> <p>«Если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество...» (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 259.4)</p> </blockquote> <p>Доля в праве на общее имущество, как правило, пропорциональна доле в праве собственности на помещения, которая определяется, в том числе, исходя из площади.</p> <p>Таким образом, <strong>сама по себе обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества и принцип расчета размера участия пропорционально доле (площади) являются законными</strong>. Эта обязанность возникает из права собственности, а не из членства в ТСН.</p> <h4 id="4">4. Полномочия ТСН по установлению взносов</h4> <p>Если ТСН создано законно, его высший орган (общее собрание членов) имеет право устанавливать размер обязательных платежей и взносов.</p> <blockquote> <p>«К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.» (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 123.14)</p> </blockquote> <p>Однако это относится к <strong>членам товарищества</strong>. Если собственник не является членом ТСН (не вступил в него добровольно или товарищество создано с нарушением), то механизм взыскания взносов через ТСН может быть оспорен.</p> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Законность создания ТСН:</strong></p> <ul> <li>Создание ТСН в нежилом здании регулируется <strong>Гражданским кодексом РФ</strong>.</li> <li>Для учреждения ТСН как юридического лица требуется <strong>единогласное решение всех собственников-учредителей</strong> (ст. 50.1 ГК РФ). Если двое собственников не давали согласия, регистрация ТСН могла быть произведена с нарушением закона.</li> <li>Такое решение может быть <strong>оспорено в суде</strong> в течение шести месяцев с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о его принятии (ст. 181.4 ГК РФ).</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Правомерность требований об уплате взносов:</strong></p> <ul> <li><strong>Обязанность нести расходы</strong> на содержание общего имущества (крыши, лифта) существует у всех собственников <strong>независимо от создания ТСН</strong> (ст. 249, 259.4 ГК РФ).</li> <li><strong>Расчет доли участия в расходах пропорционально доле в праве собственности (площади помещения) является законным и основным</strong> (ст. 259.4 ГК РФ).</li> <li>Если ТСН создано с нарушениями, его <strong>требования об уплате взносов как членских взносов могут быть оспорены</strong>. Однако собственникам все равно придется <strong>договориться напрямую или через суд о порядке и размере возмещения фактически понесенных расходов</strong> на содержание общего имущества.</li> </ul> </li> </ol> <h4 id="_5">Конкретные рекомендации для собственников, не согласных с созданием ТСН и требованиями взносов:</h4> <ol> <li><strong>Запросите документы:</strong> Обратитесь к инициаторам ТСН с письменным требованием предоставить копии всех документов, связанных с созданием товарищества: протокол собрания, устав, свидетельство о государственной регистрации. Проанализируйте, были ли соблюдены процедуры.</li> <li><strong>Оспорьте решение о создании ТСН:</strong> Если обнаружатся нарушения (отсутствие единогласия учредителей, отсутствие надлежащего уведомления о собрании), вы вправе обратиться в <strong>суд общей юрисдикции</strong> (если вы физическое лицо) или <strong>арбитражный суд</strong> (если вы юридическое лицо) с иском о <strong>признании недействительным решения собрания о создании ТСН</strong> (ст. 181.3, 181.4 ГК РФ). Важно помнить о <strong>сроке исковой давности – 6 месяцев</strong>.</li> <li><strong>Оспорьте требования об уплате взносов:</strong> Вы можете оспаривать не сам принцип возмещения расходов, а законность их взыскания именно как взносов в ТСН, членом которого вы не являетесь. В иске можно также потребовать <strong>признать недействительными решения органов ТСН об установлении размера взносов</strong> в отношении вас.</li> <li><strong>Предложите альнативный порядок:</strong> Вы можете вступить в переговоры с другими собственниками о заключении прямого соглашения о порядке содержания общего имущества и механизме сбора средств, минуя ТСН, если его легитимность под вопросом.</li> <li><strong>Обратитесь к адвокату:</strong> Ситуация является сложной и требует тщательной юридической оценки документов и подготовки процессуальных документов. Для защиты своих интересов и расчета рисков <strong>рекомендуется обратиться к адвокату</strong>, специализирующемуся на корпоративном и имущественном праве.</li> </ol> <p><strong>Итог:</strong> Вероятнее всего, ТСН создано с нарушением требования об единогласии учредителей, что дает основания для его оспаривания в суде. Однако обязанность содержать общее имущество и принцип расчета затрат по площади с вас не снимаются. Оптимальной стратегией является судебное оспаривание легитимности ТСН с параллельными переговорами об установлении законного порядка финансирования расходов на общее имущество.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>