Возможность дарения своей доли в квартире после предложения выкупа сособственнику

<h2 id="_1">Дарение доли в квартире после направления уведомления о её продаже совладельцу</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Ваш супруг, владелец 1/2 доли в квартире, направил другому совладельцу (бывшей супруге) письменное уведомление о намерении продать свою долю с указанием цены, тем самым начав процедуру соблюдения преимущественного права покупки. Однако до получения ответа или истечения срока для ответа он решил изменить способ отчуждения доли с продажи на дарение вам, своей нынешней супруге. Ключевые вопросы: можно ли изменить способ отчуждения после направления уведомления и какие правовые последствия это повлечёт.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="1">1. Преимущественное право покупки действует только при продаже доли</h4> <p>Закон чётко устанавливает, что преимущественное право покупки возникает только в случае <strong>продажи</strong> доли постороннему лицу.</p> <blockquote> <p>"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 250)</p> </blockquote> <p>Норма указывает именно на <strong>продажу</strong>. Дарение является безвозмездной сделкой, и к нему правила о преимущественном праве покупки, установленные статьёй 250 ГК РФ, <strong>не применяются</strong>. Это подтверждается также положением о свободе распоряжения своей долей:</p> <blockquote> <p>"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом <strong>с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил</strong>, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 246)</p> </blockquote> <p>Таким образом, правила о предложении доли совладельцам (статья 250 ГК РФ) действуют <strong>только при возмездном отчуждении (продаже)</strong>. При безвозмездной передаче (дарении) обязанность предлагать долю другим участникам долевой собственности <strong>отсутствует</strong>.</p> <h4 id="2">2. Уведомление о продаже является офертой и может быть отозвано</h4> <p>Направленное бывшей супруге уведомление с ценой можно квалифицировать как оферту — предложение заключить договор купли-продажи.</p> <blockquote> <p>"Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 435)<br /> "Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. <strong>Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.</strong>" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 435)</p> </blockquote> <p>Это означает, что оферту (уведомление о продаже) можно отозвать до того, как она будет получена адресатом. Однако в вашем случае уведомление уже получено. После получения оферта связывает направившее лицо, но только в смысле невозможности в одностороннем порядке отозвать её без последствий, <strong>если адресат её акцептует (примет)</strong>. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.</p> <blockquote> <p>"Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. <strong>Молчание не является акцептом</strong>, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 438)</p> </blockquote> <p>Срок для акцепта (принятия предложения) при продаже доли в недвижимости составляет <strong>один месяц</strong> со дня извещения.</p> <blockquote> <p>"Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество <strong>в течение месяца</strong> со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 250)</p> </blockquote> <p>До истечения этого месячного срока и до получения от бывшей супруги письменного акцепта (согласия купить долю именно на предложенных условиях) договор купли-продажи <strong>не заключён</strong>. Ваш супруг, как оферент, до момента акцепта сохраняет возможность изменить своё намерение. Однако он должен учитывать риск предъявления претензий о недобросовестном ведении переговоров, если будет доказано, что уведомление направлялось без реального намерения продать (ст. 434.1 ГК РФ).</p> <h4 id="3">3. Порядок оформления договора дарения доли</h4> <p>Для оформления дарения доли в праве общей собственности на недвижимость (квартиру) между гражданами необходимо соблюдение обязательной нотариальной формы.</p> <blockquote> <p>"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, <strong>подлежит нотариальному удостоверению</strong>." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 574)</p> </blockquote> <p>Кроме того, для государственной регистрации перехода права в Росреестре нотариальное удостоверение такой сделки также является обязательным, за редкими исключениями.</p> <blockquote> <p>"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество <strong>подлежат нотариальному удостоверению</strong>..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)</p> </blockquote> <p>Нотариус при удостоверении сделки проверит правоспособность и дееспособность сторон, правоустанавливающие документы на долю, а также отсутствие запретов и арестов. Поскольку дарение является безвозмездной сделкой, требование о соблюдении преимущественного права покупки (и, соответственно, представления доказательств такого соблюдения) к нотариусу и в Росреестр <strong>не предъявляется</strong>.</p> <h4 id="4">4. Потенциальные риски: злоупотребление правом и оспаривание сделки</h4> <p>Хотя закон прямо не запрещает изменить намерение о продаже на дарение, существует риск, что бывшая супруга может попытаться оспорить сделку дарения, если сочтёт, что ваши действия направлены на обход закона и нарушение её прав.</p> <blockquote> <p>"Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 10)</p> </blockquote> <p>Если суд признает, что уведомление о продаже было направлено, а затем последовало дарение <strong>исключительно с целью лишить совладельца возможности реализовать преимущественное право покупки</strong> (например, если будет доказано, что изначально не было реального намерения продавать, а уведомление было формальностью), то суд может отказать в защите права или признать сделку недействительной. Однако бремя доказывания таких обстоятельств лежит на той стороне, которая оспаривает сделку (бывшей супруге).</p> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Юридическая возможность есть.</strong> Ваш супруг вправе подарить вам свою долю в квартире, даже после направления уведомления о продаже этой доли бывшей супруге. Преимущественное право покупки, которое он начал соблюдать, касается только продажи и не распространяется на безвозмездные сделки (дарение).</p> </li> <li> <p><strong>Срок для ответа на уведомление (1 месяц) при продаже не препятствует дарению.</strong> Этот срок актуален только для процедуры продажи. Поскольку теперь речь идёт о дарении, дожидаться истечения этого месяца или ответа бывшей супруги <strong>не требуется</strong>.</p> </li> <li> <p><strong>Обязательное нотариальное удостоверение.</strong> Для заключения договора дарения доли и последующей государственной регистрации перехода права <strong>обязательно</strong> потребуется обратиться к нотариусу. Сделка, не удостоверенная нотариусом, будет считаться ничтожной.</p> </li> <li> <p><strong>Минимизация рисков.</strong> Чтобы снизить риск возможных судебных споров со стороны бывшей супруги о признании дарения мнимой сделкой или злоупотреблением правом, рекомендуется:</p> <ul> <li><strong>Отозвать оферту о продаже.</strong> Желательно направить бывшей супруге письменное уведомление об отзыве ранее направленного предложения о продаже доли, указав, что решение об отчуждении доли изменено. Это сделает вашу позицию более прозрачной.</li> <li><strong>Соблюсти добросовестность.</strong> Иметь разумное объяснение изменения решения (например, изменение семейных обстоятельств, желание передать имущество супруге).</li> <li><strong>Подготовить документы.</strong> Для нотариуса потребуется свидетельство о праве собственности на долю, выписка из ЕГРН, паспорта дарителя и одаряемого, а также свидетельство о браке (так как вы являетесь супругами).</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Обращение к адвокату.</strong> Учитывая потенциальную конфликтность ситуации и возможные претензии со стороны бывшей совладелицы, перед совершением сделки целесообразно получить консультацию адвоката, специализирующегося на недвижимости и семейном праве, для разработки оптимальной стратегии и подготовки необходимых документов.</p> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>